房地产开发全流程及其要点.ppt

规划及建设的报批阶段 * 规划及建设的报批阶段 1、施工前准备阶段 在项目施工前，投资开发部门需要办理项目建筑工程和配套工程的报批报建工作，包括对施工单位与监理单位的招标、施工图的审查、泥土排放、施工放线、相关合同的签订，以及临时施工用水、用电、临时出口和临时排水证的办理，最终取得《建筑工程施工许可证》，工程方可正式开工。 2、项目施工阶段 投资开发部门在项目施工阶段需要对外做好小区地名、道路命名以及各期门牌、通邮的申报工作，小区永久供水供电供气、通信工程的报批工作，还有市政设施，包括城市公共排水、永久出入口、交通等的报批工作。 3、项目竣工验收阶段 房地产项目在工程竣工之后，需要项目验收开发与移交工作。投资开发部门在项目各项工程通过验收后，需要办理《建设工程规划验收合格证》，然后进行项目各配套设施的移交工作。 * 规划及建设的报批阶段 五证之一：《建设用地规划许可证》 1、释义 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 2、办理流程 以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，在签订《国有土地使用权出让合同》后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市县人民政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在“建设用地规划许可证”中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部门的规划条件。 3、风险点及注意事项 两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批，获批的办理新证，旧证上交，不批准的，书面答复。 * 规划及建设的报批阶段 五证之二：《国有土地使用权证》 1、释义 《国有土地使用权证》又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。 2、办理流程 获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。 3、风险点及注意事项 （1）土地出让成交后，10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内缴纳出让价款50%的首付款，余款按合同缴纳，最迟不得超过一年； （2）超合同约定动工满一年未动工，从高征收闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工，无偿收回使用权。对虽按照合同约定日期动工，但开发面积不足1/3或已投不足1/4，且未经批准中止建设连续一年的，按闲置土地处置。 （3）土地使用年限届满的，应当至迟于届满前一年申请续期，一般应重签出让合同并缴纳出让金。 * 规划及建设的报批阶段 五证之三：《建设工程规划许可证》 1、释义 《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。 2、办理流程 申请阶段：房地产开发商持申报材料，到规划局规划管理处办理“建设工程设计规划要求通知书”；到规划局规划管理处办理“建设工程设计方案规划审查意见书”。 取证阶段：房地产开发商领取、填报“建设工程规划许可证申报表”，并将申报表连同施工图及其他申报材料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。最后领取《建设工程规划许可证》。 3、风险点及注意事项 （1）有效期限为两年； （2）工程扩建、改建必须取得新证后方可开工； （3）施工中不可以擅自调整容积率。 * 规划及建设的报批阶段 五证之四：《建设工程施工许可证》 1、释义 《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 2、办理流程 办理该证前期工作包括：建设工程项目报建、建设工程招标投标；建设工程质量安全监督的办理等。开发商填报“建设工程施工许可申请表”、“工程质量责任卡”、“质监委托书”，连同其他材料送建设局办理，在交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取《建设工程施工许可证》。 3、风险点及注意事项 （1）领取该证之日起三个月内需开工，可申请两次延期，到期仍未开工的，许可证自行废止； （2）在建工程中止施工之日起一个月内需向发证机关报告，复工时应当向发证机关报告，中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关验“建设工程施工许可证”。 * 规划及建设的报批阶段 五