城市综合体五大发展模式专题研究讲义.ppt

项目资金问题 4 项目的地价在成本中所占比例较少； 项目考虑自营，自有资金必须超过2/3；考虑销售，也至少要拥有有40%的资金 ，仅依靠销售公寓和办公楼，怎么销售都不可能达到资金平衡。 5 二三线城市商业面临的最冷酷事实—一线品牌之争 出现顶级品牌旗舰店之间的竞争，最担心的是一线品牌在同一时间竞争； 一线品牌都是直营店，互相之间协商困难。 另外一线品牌直营店要占300平方米，而且要好位置，顶端品牌不能不用，但如果都采用高端品牌又会受到牵制； 一个高端品牌，在二三线城市中最好只有一个，考虑二三线城市的顶端人群有限，若经营二个及以上高端品牌，只会分流客户，而不会增加市场份额。 经营百货业的五大问题及思考 * 商场设计方案一定要多手准备，因为会存在很多变数，即使商家已经签约，也同样不能认为确认无疑。 商业经营难度高，不确定性因素大，必须从最容易着手的地方开始，即商业的初始条件越简单越好。 3 商家合作，不是简单的合作，必须将对方纳入股份。 商业最忌讳用开发商思维，一定要有好的运营团队，没有团队就去找品牌。 超市与百货业态的客流不能兼容，如万达广场的超市会抢百货的客流。 二三线城市中，商业最多做到5层商场，面积一般控制在单层7000-10000平方米之间。 商场经营过程中要定期淘汰一些品牌。 商场落后的主要原因是功能落后而导致淘汰。 经营百货业的经验总结 项目主要有三怕：一怕死在别人的经验上，二怕死在黎明之前， 三怕死在宏观大势上。 * * * * * * * 海岸城项目产品综合优势 目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心。 具备30万平米的超大体量 处在地铁2号线沿线 商业连通性好，充分发挥商业价值 拥有个性化的特色 规模大——深圳西部最大的商业体量，一站式购物，辐射能力强，认知度高，商业价值好。 购物中心自主经营，品牌效应好 稀缺性——且购物中心并不对外销售、整体包装，提升品牌价值，只有海岸风情街约290间独立商铺可售。 规划连通性好——规划中充分考虑了东西座写字楼与购物中心的连通性，利用 “上盖步行街”及天桥将项目相互联动，将步行街与购物中心连成一体，商业价值挖掘充分。 交通好——西部通道、地铁、滨海大道、后海大道、后海滨路、科苑大道等城市主干道与中心城区及香港充分连通。 滨海特色——深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心，纯甲级写字楼，软硬件一流。 * 海岸城成功必备条件 规划核心、政府支持度高，配套成熟 第一、地处规划南山城市副中心，政府投资力度大、重视程度高，周边配套成熟。 第二、区域交通良好，到达深圳市中心及香港非常方便。 第四、设计业态多样，主力店面穿插，规划连通性好，特色项目经营，发挥生态环境优势，如果纯粹是一个shopping mall，因为经营方法的问题就会限制很多业态经营的潜力，海岸城的很多业态可以互补，提升了在区域间的产品竞争力。 交通便利 区域高端住宅发展成熟 第三、华侨城住宅区、半山别墅、兰溪谷、东方花园、波托菲诺等别墅发展带来潜在消费市场。 差异化产品路线、减少竞争对手 * 都市综合体发展趋势 中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运运作模式已进入各个城市的市长们的议事日程之中。由此看来，未来城市的发展中都市综合体大有用武之地。 ??首先，都市综合体对区域经济的标识性与强化作用越来越显著 以“城市—区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对都市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD的财富中心，成为东莞城市的象征，而且作为华南地区 “世界加工厂”的城市定位，成为区域经济的标签。 其次，都市综合体将越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市与区域的个性形象 城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化对都市综合体的开发模式及规划设计提出了新的要求。未来的都市综合体必须具有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象。在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益。??? * 都市综合体发展趋势 ? 第三、都市综合体所聚合的功能将越来细分具有多样性 从都市综合体的案例研究与德思勤实践案例中可以发现，都市综合体的市场也在不断细分，其内部各种聚合的功能也有主次关系并不断演化。如按所处的位置分：有城市成熟中心区综合体、城市新中心区综合体、规划卫星城综合体、城市近郊或远郊综合体。按