[晋江]城市综合体项目前期定位报告课件.ppt

* * 我们对于项目区域未来发展的预判 * 承载晋江城市 * 成功的城市文化名片 * 也是当前晋江规模最大、保存最为完好的文化 * 偏娱乐、休闲展示功能为主，对于我们项目也是一个很好的补充 * 它基本就是晋江城市古文化的窗口，代表着晋江的过去 * 快速扩张、快速复制 * 1、有品牌、2、有商业形式高级 * 但是万达的短板也非常明显，它其实就是一个大盒子，能够代表城市商业的繁荣，但是不能代表晋江城市商业的精神内核 * 物质基础……城市内在人文精神的内核 * * * * * * * 关键举措3——塑造节点、传承文化 文化遗产单位或要素作为景观设计展示的最重要元素，结合主要开发空间与传统街巷，对历史文化内涵进行植入。 * 小结——通过功能强化与完善、形象提升等举措赋予区域更多价值内涵， 实现区域价值更新 功能更新 从传统的偏远区域，升级为多元的、符合的都市休闲新中心，形成区域价值的复兴 通过功能的转型与完善、形象的提升，给予区域更多地价值内涵，促进区域文化、旅游的升级发展，成为晋江新标志 通过以人为本的发展理念，通过对历史建筑形象、公共空间国际化、领先化打造，形成新的区域形象标签 以商业为核心： 依托原有的商业功能，借势万达广场的发展优势，发展多元化、复合性、体验性商业 功能复合化： 融入休闲娱乐、文化艺术、都市居住于一体，完善区域的城市功能 形象更新 价值更新 * * * * * * * * * * * 建立在深厚的历史沉淀基础上，具有较高的开放度与包容性 极具地域特色和生活魅力的娱乐胜地。 将本项目最终打造成为以商业为主导，集新型商务、 休闲娱乐、文化艺术、都市居住为一体的闽南文化休闲新中心。 成为闽南文化休闲制高点 发展愿景—— * * * * 第三重：占据了整个区域最核心的地段，区位价值，毋庸置疑 * 第二重： * * 因此我们对于项目的思考 * 所以我们项目的发展战略是：做晋江……通过……我们既要传承，也要创新，……商业定位于，……以大型购物中心的形式，填补市场空缺，满足市场需求，来……办公……但是由于受到了晋江新城的强力竞争，且晋江老城市场支撑有限，所以……酒店……通过引入五星级酒店，充分发挥综合体项目价值联动的优势，来……作为我们企业的……住宅，项目的回现主力。以上就是我们项目的发展战略及各个物业的发展定位，下面我们将从市场层面进行详细的论证 * * 百宏地产以9.36亿元拍下楼面地价约2562元/平方米， P2010-13号地块以高达3100多元/平方米的楼面地价 * * 前面已经提到过了，我们项目是旧改项目，内部无可利用资源 * 通过市调盘点项目所处区域主要存在两大类竞争项目，一类是安置房项目，另一类是商品发项目，安置房有5大安置项目，商品房 * 我们首先要明确一点，在当前市场供应量远大于市场消化量，市场竞争日益白热化的背景下，因此对于我们项目而言，快速回现，规避市场风险要高于项目利润最大化，当然我们项目肯定要盈利，但是是在规避市场风险下实现的，而不是纯粹为了高利润而卖高价 * 将核心问题分解，我们得到两个层面的问题，首先是项目发展战略及定位……，我们首先来看下我们对于项目核心价值的挖掘 * * * 晋江在海西城市群中的未来城市地位如何？我们首先来看下晋江城市情况 * 一方面保证城市形象，另一方面保证城市产业地位 * 那么谁来承担这个窗口功能，我们来看一下机会挖掘的第二部分 项目住宅物业定位 2 项目规划 1 项目经济测算 * 经济测算前提假设 物业销售价格年增长率取值：6% 注：成本取值参考开发项目市场一般水平，商业面积按30000㎡计算 物业价格增长预测模拟 物业基本指标 单位：元/㎡ 物业 建筑面积（㎡） 建安成本（元/㎡） 初始单价（元/㎡） 复式 12523 2300 8500 三房 20871 2000 8000 两房 50090 2000 8000 商铺 30000 2000 20000 物业 初始单价 （元/㎡） 2012年下 2013年上 2013年下 2014年上 2014年下 复式 8500 8755 9018 9288 9567 9854 三房 8000 8240 8487 8742 9004 9274 两房 8000 8240 8487 8742 9004 9274 商铺 20000 20600 21218 21855 22510 23185 * 单位：万平米 项目开发周期、销售周期的模拟：假设2012年正式开发，开发期2年，2012年下半年开始销售，销售期2年 模拟假设： 1、项目分2年开发，每半年开发量平均分配； 2、上一个半年开发物业，下一个半年基本销售完毕。 开发计划 物业类型 建筑面（㎡） 2012年上 2012年下 201