产业地产可行性报告讲义.ppt

九、重点案例——北京中关村软件园 地理交通 北京市海淀区东北旺，距八达岭高速公路1公里；距城市轻轨西二旗站700米，距首都机场40公里。 开发商 北京中关村软件园发展有限责任公司 项目概况 占地面积 规划总占地面积2.6平方公里，一期面积1.39平方公里，二期面积1.21平方公里 建筑面积 总建筑面积60余万平方米 总套数 90%的土地出让（企业自建）+10%的持有型物业（以自用办公中心为主，坚固部分公共建筑，以及部分可出租写字楼） 容积率 0.44 绿化率 大于50% 配套 园区内企业自建员工食堂，企业自建定点班车，园区比邻“领袖硅谷”住宅小区，上地实验小学，北大附中。 商业中心：物业服务、票务服务、康体中心、住宿服务、会务服务； 产业服务中心：产业联盟、中介、孵化、培训、金融等为中小企业服务； 商业：国际商城； 景区：颐和园、西山景区 独栋面积 独栋面积以根据企业购买地块大小，按照园区规划标准容积率指数进行建设，平均建筑层数3层，助理标准层在3000㎡左右。 销售现状 两期土地全部售空（一期运营稳定，二期在建），土地均价3500/㎡，物业费为0.5元/㎡/月；满租状态，租金均价4元/㎡/天。 项目特征 国家重点扶持项目，以吸引大型国有IT企业总部入住，汇集成群，通过后期运营和企业年度纳税作为收入来源，入住企业必须是IT类企业，审核严格。 目标客户 IT企业，联想（全球）总部、百度、腾讯（北京）总部、新浪、中科大洋、汉王科技、IBM、Oracle等219家企业，大多是国内知名的软件与信息服务企业的总部和研发中心、行政运管中心、市场销售中心、结算中心，2011年从业的软件工程师达2.9万人。 * 社会关注： 2001年7月12日，中关村软件园被国家计委、信息产业部共同确定为国家软件产业基地。2004年8月3日，中关村软件园又被国家发改委、信息产业部和商务部确定为国家软件出口基地。作为全国四个“双基地”之一，中关村软件园从其建设之初就确定了凝聚企业、整合资源，促进软件产业发展的使命和任务。中关村软件园的产业定位正是为软件企业提供全方位、专业化的服务体系。作为政府促进软件产业发展的一个“抓手”，大力发展中关村软件园对北京软件产业保持领先优势有着重要的意义。 * 九、重点案例——常州软件园 常州软件园始建于1999年，是江苏省科技厅批准的首批省级软件园。2004年9月，经国家科技部批准，成为国家火炬计划软件产业基地。常州软件园位于常州国家高新区东部绿色生态区域内，毗邻常州市政府新行政中心，占地1.1平方公里。 产业类型： 常州软件园的软件技术及产品以应用软件为主，主要集中在行业应用软件、嵌入式软件、企业管理，集成电路设计等方面。涉及金融、财税、通信、医院、教育、企业、商业、政府等各个领域。形成了一批软件骨干企业与软件拳头产品，以及相当数量有潜力的成长型软件企业和优秀软件产品。OKI软件公司是日本OKI在中国的唯一软件研发中心。该公司依托日本母公司的技术，加大本土化研发，目前该公司CTstage 4技术已处于世界领先水平。北大众志是北大在常州设立的从事网络计算机应用的公司。承担着国家“863计划”，是大力发展自主知识产权科技成果，推进国内核心技术研发与应用的国内重点企业。 * 为了扶持常州软件园快速、超常发展，常州市政府和高新区决定自2004年起连续三年每年专项拨款2500万元，在注册资本、产品销售、CMM/CMMI认证、个人所得税、房租等方面给予入驻企业重点扶持。本着“服务创造园区价值”的原则，园区将在人才、技术、资金、市场等方面做好服务，进一步优化投资环境，有效整合各方面的资源，为企业创造良好的发展环境和空间。 * 1.1第一代Business Park “工业园区” 第一代Business Park与其说人为设计，不如说是自然形成，在“工业园区”的基础上演变出来的。 特征：A 位于城市边缘或邻近小城市 B有许多小规模建筑组成，建筑标准低 C企业多从事轻工业、仓储或零件组装，还有科学研发（非商业型企业） D园区无景观品质而言 E缺少配套设施 * 1.2第二代Business Park： 商务与社区 第一代Business Park的发展使得开发商和建筑师在建设第二代Business Park 特征：A设置少量商业设施，营造社区气氛，增加一定的生活气息 B不追求园区规模，追求与环境的融合 * 1.3第三代Business Park： 发展邻里关系 随着城市的发展以及园区的发展，二者联系越来越紧密，Business