[8-026] 德思勤武汉市沙湖项目定位汇报讲课资料.ppt

沙湖项目定位汇报;01 溯源 02 城市 03 市场 04 项目 05 定位;01 溯源;2002年12月12日下午17点50分 武汉市土地交易中心报价大厅 一块并不被市场在意的位于武昌沙湖边的土地 429亩，始挂牌价4.36亿元 294轮激烈争夺 战争异常惨烈，惨烈得让主拍人中途叫停 临时中止了10多分钟的拍卖 出乎政府意外的以８亿元拍出 创造了当时武汉土地面积、楼面单价、成交总价等三项最高记录。 ;02 城市;央视《中国经验》湖北篇：打造武汉城市圈 ;中国之心，武汉之心;不相称的经济地位：经济凹地;中部崛起战略＝武汉??起大势;丰厚底蕴的人文文脉;北京CBD;;武汉一直有一个城市核心区 武汉需要提出城市核心区概念 城市核心区的支撑可实现城市资源的聚集;城市核心区－交通格局;城市核心区－板块商圈;城市核心区－板块商圈;【小结】 1、武汉经济 “凹地” 市场潜力较大；历史机遇好；2、城市核心区概念可成为项目有力的支撑； 3、徐东商圈崛起将提升片区城市地位，是改变沙湖地块作为“城市背面—都市村庄”形象的历史契机。;03 市场;大 势影响大盘;市场——“大”环境;市场——大趋向;市场——总体表现;市场——总体表现;武汉高端市场研究;高端产品比较分析;产品线一：独体别墅;独体别墅分析结论 1、主要面积在360-500M2之间； 2、容积率在0.3-0.4之间； 3、花园面积主要在300-500 M2之间,户型面积与花园面积比例一般在1:1-1:1.5之间； 4、会所面积较大,大型综合项目的会所面积在5000 M2㎡以上,经营内容一般包括餐饮\健身\娱乐等，会所一般社区共享，没有为独体别墅区域设置单独的会所； 5、物业管理一般为本地物业管理公司，物业管理费较低，一般在3元/ M2以内； 6、普遍没有地下室； 7、自然资源是第一卖点。;产品线二：联排别墅;独体别墅分析结论 主力户型面积在190-250 M2㎡以内 ； 建筑开间在区别较大，一般在5.8M-9.2M之间 ； 进深一般在12-15M之间； 花园面积一般在30-50 M2㎡之间； 露台面积一般在20㎡-30 M2㎡之间； 部分有地下室或半地下室； 停车方式室外与室内均有； 物业管理费在2元/㎡以内； 外墙材料以涂料和面砖为主； 建筑风格较多,简约的现代风格市场认同度较高 ;产品线三：多层洋房;多层洋房分析结论;产品线四：高层;高层分析结论;武汉中高端楼盘——现实主流——; 中高端楼盘现状 分布没有区域特色； 初步形成郊区和市区不同产品线； 价格涨幅较大，但销售基本通畅； 产品特色不鲜明，可提升空间较大； 资源特色明显， 属于典型的依赖资源型； 地缘性客户为主，区外或外埠客户来源增多;竞争者;未来竞争者;未来竞争格局：板块对比;未来竞争格局：板块之争;核心区豪华军团;【金都浙江项目】;未来竞争者：南湖片;未来竞争者：东湖片;未来竞争者：汉口主城区;消费者;客户研究思路;高端阶层分析－来源;【说明】项目客户标准起点为：家庭年收入10万元以上，已拥有一处以上房产和一部私车的人士（家庭资产50万元）。;一对一访谈结论;一对一访谈结论;一对一访谈结论;“房子本身并不是最重要的，重要的是和什么人住在一起” ——严国桥（能源公司老总） “自己住在湖边，对临水住宅情有独钟，今后买房一定要买水边的。住在水边最大的感受是清静，看到湖水，心理感觉很平静。早上有时间在湖边跑步感觉很好” ——杜震宇（参考消息湖北版常务副主任，参考传媒有限公司常务副总） “非常喜欢开阔的、低密度、环境好的别墅” ——董女士，刘先生（夫妻），私营企业主 ;外地高端消费者来汉置业的比例大概在15％左右 ； 长江的界限正逐渐被打破，过江置业比例上升很快，部分楼盘达到25％ ；未来交通格局变化将带来更大的变化； 武汉经济地位的提升将带来新的购买力量； 传统的地缘客户依旧是购买主流； 知识型高端阶层增多，年龄年轻化趋势明显，职业分布广泛。;【小结】 1、市场为实力开发商带来发展机遇和激烈竞争； 2、消费者在地域来源、行业、年龄方面呈现多元化； 3、应对未来竞争——合理回避总体竞争进行分期开发，提供务实的价值产品；;04 项目;武青三干道道;片区描述;地块现状;【结论】项目目前外部交通中循环体系健全；微循环体系有待改良；道路规划将改变项目自身开发条件。;景观分析;商业分析;地块理解; 项目SWOT分析 项目发展战略 ; 项目发展战略 高举高打，引领市场 政企互动，综合开发 产品组合，动态调整 扬长避短，合理分期;05 定位;定位因子分解;项目定位关键 客户需求 竞争优势 差异化 项目价值最大化 控制风险;客 户;定位客户－分类;高端客户量需要扩展;知富;客户分类;定位客户－客户需求特征 ;定