世博嘉园三期实效营销手册.pptxVIP

世博嘉园(三期)实效营销手册;; （一）市场表现及未来变化;在淡市营销的大背景下， 2012年，世博嘉园3期-世博尚誉 将面临怎样的市场竞争？;1.土地成交;禅城土地成交集中在禅西;2.2011年佛山市商品住宅市场运行总体状况;从5月份开始，连续7个月，佛山商品住宅的市场批准预售面积就大于当月的市场销售面积，从目前的市场消化来看，约有超过278万平方米的存量房积压下来，市场供求关系完全走向了买方市场，远远地供大于求。;禅城区2011年楼市成交表现;2011年禅城区房地产户均面积变化走势图;2011??禅城区房地产户均总价变化走势图;2012年房地产调控政策将继续，预计限购等行政性政策在今年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处，保障性住房陆续推出。而货币政策，在2012年或会继续微调，调控压力或有所缓解。其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。 目前禅城的市场格局是供需关系失衡-----完全的买方市场，满足客户需求的产品方能获得快速去化; 2011年至今，受宏观调控影响，禅城整体市场供大于求，后期市场去化压力依旧存在； 土地市场反应灵敏，随着今明两年大量低价地块的开发入市，市场将迎来低价冲击，房价下行不可避免； 政策调控下，低迷的成交使得禅城大量的产品供应得不到消化，产品库存不断上涨，去存压力达到高点，供过于求的市场状态越发严峻。;政策;;两会期间的地产言论之领导人;下调存款准备金率对楼市的影响;6、政策走势展望;7、本章小结; （三）重点项目分析;盛南新都 8000元/㎡;竞争项目和参考个案列表;兆阳御花园;兆阳御花园——营销动态;推出时间;目前主推户型：高层89,91㎡三房，117-131㎡三-四房户型。;天御尚城;天御尚城——营销动态;推出时间;目前主推户型：高层89,91㎡三房，117-131㎡三-四房户型。;碧桂园城市花园;碧桂园城市花园——营销动态;;碧桂园城市花园——推盘节奏;碧桂园城市花园——价格变化;目前主推户型：超高层89-117㎡二-三房户型。;9、市场竞争环境小结;禅城楼市存量巨大、价格下行; （一）项目基本资料;1.1项目基本资料;魁奇路站，是广佛同城第一站;项目产品价值—指标;项目产品价值—户型配比;项目产品价值—风格;1.2客户状况分析;区域;1.2客户状况分析;1.3项目现场状况;SWOT分析-优势;*;SWOT分析-威胁;*; （一）项目发展目标研判;项目研判总则： 项目目标：品牌的提升,快速去货 项目定量：运营协同范畴区域概念 项目定性：城际运营大盘;54;55;项目判断（定性）：城际运营项目;实现销售策略中, 我们的价值主张是什么?;佛山大盘营销的几个常识性规律;我们还有可能的方式;我们可能的机会;从项目整体运营的考虑方式;在激烈的市场竞争下，谁的梯队站得越高，谁就越能获得市场的最先关注！摸清对手的底子之后，迅速通过战略性的高度超越，通过绝对差异化占位市场新的至高点。;;通过以上的综合分析，我们可以肯定，本案并非常规上“大盘项目”。其独有的资源优势明显，产品类型全面并具备独特性，是传统住宅项目所无法攀比，其特征充分表明： 1、绝非普通单一的住宅项目 2、项目承载的并非单一的生活方式 3、传统的操作模式不能将项目价值最大化;Mall： 起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。 意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。 Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉得mall很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。;;佛山新城-国际生活博览城;实现项目价值方面第一梯队占位 项目核心价值;生活线;产品线;城市线;项目定位总结及核心价值;实现销售策略中, 我们的目标客户群是谁?;74;75;76;77;78;79;80;客户群定位：私营企业主及高层管理者、公务员等;主流客户家庭特征概括;83;84;客户启示及思索; （一）入市时机;入市时机选择;由于本案本年内推出的货量加大，且三期推出的时间与一、二期推出的时间相隔较远，因此作为首都亮相的硬件支持要求较佳的形象展示面。;入市时机选择;;项目;入市时机选择;推售原则： 研究竞争项目前期推货节奏，进行后期推货时间、产品类型进行预估，寻找市场空白。 整体采用少量多批推售原则，制造稀缺性； 进行优劣势房源梳理，根据工程节点，项目价值呈现度不同，进行优劣搭配销售； 从时间节点上考虑预计分5批房源推出：2012