化解地块高容积率的方式深入研究.pptVIP

二期工程 一期工程 商业街——住宅下排布商业街是可行的增加容积率的方式，但增加效率有限 增加部分商业街 1、既能帮助项目增加可售物业且实现后期商业溢价； 2、同时在住宅日照影响较大位置排布商业，能部分化解容积率压力； 3、但对容积率贡献有限。 （关于商业街的定位建议已于第一阶段报告中给出，在此不再论述。） 万象城 住宅底商形式商业街+部分社区商业； 增加可售商业面积，同时可化解部分容积率压力。 成都华润二十四城 北京中信城 以住宅、部分商业街、公寓作为一期回现主力 商业街不但可以为消化容积率做贡献，同时还可作为一种很好的现金流产品， 商业街 对于项目，提升容积率的手段很多，根据项目情况，有条件有先后的选择…… 参考市场实现度和对容积率贡献，建议可采取的容积率化解方式如下： 首选功能转换 写字楼、商业街 超高层 功能转换 偏大的行政公寓 1 2 3 1、多排布一栋超高写字楼作为化解容积率的首选手段； 2、排布部分商业街，增加可售物业，但对容积率的贡献可能不高； 3、如过实际排布情况仍然容积率偏高，可增加超高层的栋数（尽量控制），但高度应直接拉到150米提高效率，首选三梯二户两单元连接，次选三梯三户点式； 4、如果导致超高层过多，或楼间距仍然较大，可出现服务式大户公寓； 5、为保证产品舒适度，尽量避免因容积率问题而增加梯户比或户型进深。 具体的物业选型及容积率的实现，需要结合实际规划排布情况而定： 尽量不考虑增大梯户比或楼宇进深 2 物业类型研判后，我们来对重新调整物业组合后的方案进行比较 原方案 七栋超高层住宅 一栋260米超高层写字楼 新方案 两栋超高层住宅 一栋260米超高层写字楼 一栋160米超高可售写字楼 增加约2万平米可售商业街 容积率变化：增加可售商业及可售写字楼，对项目容积率化解而言是非常有效方案 原始方案 总建筑面积 870000 占地面积 220573 商业占地 66172 住宅占地 154401 mall建筑面积 87600 商业街建筑面积 0 260写字楼 119716 可售写字楼 0 商用建筑面积 207316 商用容积率 3.1 住宅建筑面积 662684 住宅容积率 4.3 新方案 总建筑面积 870000 占地面积 220573 商业占地 66172 住宅占地 154401 mall建筑面积 87600 商业街建筑面积 20000 260写字楼 119716 可售写字楼（增加1栋35层写字楼） 70000 商用建筑面积 297316 商用容积率 4.5 住宅建筑面积 572684 住宅容积率 3.7 容积率压力的主要问题：商用物业整体容积率水平太低。 新方案中增加可售物业（写字楼+可售商铺），不但极大化解住宅部分容积率压力，且为项目后期商用物业的增值，为项目现金流贡献起到重要作用； 3.7的住宅容积率，仅需要2~3栋超高层就可以释放住宅容积率压力，实现住宅部分价值提升。 算账来看：规划带来的方案变化，将给项目盈利能力带来颠覆性变化，新方案明显盈利能力更强 项目 单方（元） 原方案(万元) 新方案（万元） 土地成本 　 186935 186935 前期费用 100 8700 8700 高层建安工程费 2,000 75673 94137 超高层建安工程费 3,000 85296 30600 商业街建安工程费 2,000 0 4000 可售写字楼建安费 5,000 0 35000 可售建筑安装费用合计 　 160969 163737 持有商业资金沉淀 4000 35040 35040 持有写字楼资金沉淀 6000 71830 71830 市政代收费 180 15660 15660 室外工程及环境 300 4632 4632 管理费用 按建的3%计算 0.80 0.81 不可预见费 按照4%计算 11873 11984 总成本 　 486939 489818 可售写字楼销售金额 12000 0 84000 可售商业街销售金额 40000 0 80000 住宅销售金额 13000/15000 861489.2 859026 销售金额合计 　 861489.2 1023026 静态毛利润 　 374550 533208 新方案是更佳方案：盈利提升、住宅档次提升、对现金流贡献、规划商业与住宅的逻辑关系 项目 原方案 新方案 总成本 300004 302883 销售金额合计 861489 1023026 单价 住宅13000 住宅15000 静态毛利润 374550 533208 新方案：虽然增加了高建安成本写字楼量的增加，但由于超高层住宅数量减少，极大降低住宅部分建安成本。 新方案：超高层减少、住宅容积率降低、楼宇间距放开、产品舒适度提升，带来高溢价能力； 仅按照住宅溢价20