开盘营销方案(2017.2.20).pptVIP

中央公园城 首批开盘方案 2017.03 定价原则 Part 1 销售执行力 最终价格 区域市场影响力 产品力 形象概念力 抗风险力 视野景观因素 市政景观、特殊观景、小区绿化 噪音干扰因素 小区内车流、快速通道、人流噪音 面积户型朝向因素 户型面积 使用功能 东西向与南北向差异 其他 结构板、露台、阳台赠送、边单元的特殊性 产品价格因素分析 一、价格体系论证 二、首开区定价说明 全盘均价 销售目标 销售手段 价格策略 1亿元 D2＞D3＞D1 4000元/㎡ 蓄客认筹优惠 总体价格测算 地块 总可售建筑面积 单均价 总货值 8# 13072.51 3578 4445万元 9# 13938.98 3578 4739.25万元 一期跃层 1487.48 4176.466 621.2410万 合计 9805.491万元 总货值合计约1亿元 住宅价格测算 楼 栋 户 型 住宅建筑面积（㎡） 单均价（元/㎡） 套 数 总货值 8# D3 2821.18 3500 23 9874130 D2 5736.43 3450 495 D1 4514.9 3400 469# D3 2943.84 3500 24D2 6087.64 3450 52D1 4907.5 3400 508#、9# D1’ 顶跃层 D2’ D3’ 合计 住宅建筑面积2.7万㎡，货值合计9.3千万。 住宅价格分布 8# 9# 一期开发部分总体定为A区 D1、D2为刚需快速去化； D3为溢价改善产品 二期开发部分为B区； 临河三栋：2#、3#、4# 非临河三栋：1#、5#、6# 8#，3578元/㎡ 9#，3578元/㎡ 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 10# B区部分根据产品属性分三个批次进行开发 认筹客户分析 Part 2 一期累计产品264套 3月开始认筹，现完成认筹142组，预计9月30日一共认筹200组。按照转化率80%计算，选房当日去化180套。 认筹情况 认筹客户分析 认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业； 认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。 备注：数据统计时间 认筹情况 认筹客户分析 认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业； 认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。 备注：数据统计时间 认筹情况 认筹客户主要为国企单位的员工及私营业主，个体商户及公务员居次； 认筹客户分析 备注：数据统计时间 认筹情况 认筹客户主要通过报广、户外媒体了解项目，另外朋友介绍比较较大，品牌传播效果较好。 认筹客户分析 备注：数据统计时间 认筹情况 据统计，近60%的认筹客户意向A2栋房源，33%的认筹客户意向A1栋。 超过八成的客户关注高层房源，临河小高层由于单价高、总价高，客户区隔明显。 认筹客户分析 备注：数据统计时间 认筹情况 认筹客户意向中，高层产品集中在98㎡及123㎡两个户型，小高层集中在170㎡户型； （性价比是客户主要选择因素——功能与价格的权衡） 认筹客户分析 备注：数据统计时间 认筹情况 认筹客户分析 各楼层客户选择呈相对均衡的状态； 河景资源对客户居住选择的影响力并不明显 备注：数据统计时间 认筹情况 据统计，已认筹客户中大部分客户意向单价均在6000元/㎡以下； 50%的客户意向价格于6000-6300元/㎡之间。 认筹客户分析 备注：数据统计时间 现阶段客户以国企及事业单位、个体工商户为主； 客户关注高层户型明显大于小高层户型； 对改善型客户来说，价格因素仍然是客户选择的第一因素；客户意向单价集中在6000-7000元/㎡之间，其中约一半的客户意向价格于6000-6300元/㎡。 认筹客户总结 开盘执行 Part 3 认筹 目标 450组 开盘 目标 150组 首批开盘力争完成认购5000万元 开盘目标： 意向登记 目标 1000组 开盘任务 上筹措施 上筹措施 推广 活动 渠道 销售 增加频率 全城突击 1 2 3 4 暖场活动 热度高涨 持续CALL客 兼职覆盖 大客户拓展 现场老客户挖掘 兼职扫荡 增加客户基数，老客户积极邀约，持续活动保持高涨热度，营造热销氛围 楼栋 户型 总面积（㎡） 总套数（套） 预计总货值（万元） 8# D3 2821.18 23 9874130 D1，D2 10261.33 955 9# D3 2943.84 24D1，D2 1099