某地产公司楼盘的推广营销策划案.ppt

总建面106,000X预期均价2,500=总销售额2.65亿 总销售额2.65亿X营销费用比例1.2%=营销费用标准318万 （仅约等于每平米营销成本30元） [ 总费用 ] 本项目预期均价2500，是根据目前豪盛世家电梯房在售均价2500及玫瑰园二期电梯房预计均价2300来初定以供预计总销售额使用，并非我司对本项目最终均价的建议。 住宅商业比例为9：1， 住宅一期：286.2万，二期：31.8万。 其中不包含售楼处及样板房装修费用。 [ 住宅、商业比例分配 ] 以户外为主要媒体， 以电视、DM单张、短信、活动等渗透性传播渠道为辅 [ 渠道比例 ] 销售团队组建及培训到位，完成蓄客目标 蓄客期 展示 活动 推广 客户渠道 销售配合 目标 销售团队组建及培训 积累客户 批，办卡 张 对价格进行意想摸底，进一步盘点客户需求，避免VIP卡客户对单位的重复选择，提高解筹率； 关键物料 VIP卡，认筹调查表，算价单，房号意向单，价格表等 关键事项 销售人员对客户诚意度的把握； 项目经理对认筹的安排、控制； 销售人员的引导。 开盘期（12月-2011年2月） 阶段性营销组织 持续推盘热销期 清盘期 蓄客期 开盘期 预热期 目标： 阶段策略： 开盘推出 套，当天销售率在60%以上； 竞争情况： 周边品金豪，银谷国际等项目进一步干扰本项目的影响力； 区域内可能有潜在的竞争项目入市； 竞争策略： 客户策略： 推广策略： 配合园林，样板房展示到位，组织相关的活动，并加强推广，让 市场持续关注本项目； 通过结点性营销活动，价格及优惠逐步明朗，让客户持续关注项目 通过强势推广，加强客户资源的积累。 本阶段加强广告的投放，继续加深项目形象推广及价值传递 7月 9月 1月 2月 6月 7月 3月 5月 4月 12月 1.园林展示 开盘期 展示 活动 推广 客户渠道 销售配合 2.看楼通道及样板房展示 景观轴中心种植棕榈树树阵, 体现客户的尊贵感 主入口设小型水景广场,给客户震撼 富于情趣的可参与性小品 中轴景观园林:主入口设标志性大树，沿路以绿地与参与性小品的配合等细节打造多层次景观，展示园林形象,提升品质感 景观轴设置可休憩的设施, 打造“阳光暖暖,生活散散” 的居住环境 局部水景 园林展示 到位时间11月底 架空层处理:包括架空层绿化展示及泛会所功能配套 场地 功能 设施 公共绿化空间 利用架空层在局部区域设置园林展示,改善空气环境,同时增加观赏功能 观赏树及花,休闲凳,卵石健足道等 休闲活动场地 为老人和成年人提供休息、观赏、游玩、交往及文娱活动场所 水岸咖啡座、风雨棋牌廊、茶坐 儿童游戏活动场地 为儿童提供休闲场所 亲子乐园等 运动活动区 可进行、球类、健身、和集体舞等非私密性的健身活动，小区领域 台球泳池、台球、乒乓球室、室外健身场等 架空层处理 架空层园林展示:在工程条件具备的前提下启动架空层绿化景观及配套设施的建设 打造生态架空层,体现欧式风情园林物业的属性特征,从而提升项目价值点 休闲活动设施 室内泳池 棋牌室 茶室 鹅卵石漫步道 公共休憩交流场所 台球室 儿童游乐场所 亲子乐园 沙坑游乐场 儿童游乐公共场所 泰拳道教练馆 导视系统:营销中心,停车场,样板房导视及花草牌,树牌,温馨提示牌等 花 园 项目主入口路展示 商业街形象包装 商业街灯杆旗展示 样板房 阳台差异化，不同于一般的地砖阳台，铺设木质地板、局部铺鹅卵石、并种植少量的观赏植物 样板房-生态阳台打造 非主力户型做清水样板房,做简单的墙体修饰及绿化盆景包装 工体样板房 开盘期 展示 活动 推广 客户渠道 销售配合 1. 样板区展示活动 以此为营销结点，实现蓄客的最后冲刺，同时通过活动，维系诚意客户，避免客户流失 时间：2010年12月中旬 目的：展示项目现场，开盘前强势蓄客 活动内容：表演性活动加参与性活动及抽奖 现场提供冷餐美食 节点活动： 园林及样板房开放 开盘期 展示 活动 推广 客户渠道 销售配合 推广主题 户外广告布局 媒体组合 地中海风情府邸盛大开盘 主打开盘信息 本阶段密集投放户外广告，可签短期临时性的户外，待开盘之后，可陆续撤销，保持2-3块户外即可 短信群发/户外/DM单张 开盘期 展示 活动 推广 客户渠道 销售配合 巡展 第采用巡展的模式，进行前期积累客户 行销拓客 组建行销队伍对进行行销拓客； 团购拓展 可针企事业单位进行团购拓客 售楼部 通过售楼部积累客户 开盘期 展示 活动 推广 客户渠道 销售配合 目的： 保持销售人员的激情及目标感，共同完成销售目标 实施形式 开盘前，与开发商共同组织誓师大会，并公布开盘销售奖励机制（奖励及惩罚同时制定），在解筹前将销售人员激情调动到顶点； 分配销售目标，