招商地产精品新城市分级城市选择策略(ppt 29页).pptVIP

;;1、房地产投资额 2011年上半年，国家统计局公布数据显示，全国房地产开发投资总额26250亿元，同比增长32.9%。7月份，一二三线城市房地产投资额占比分别为12.5%、35.5%和52%，同比增长速度分别为9%、31%和42%，二三线城市为投资重点，且增长迅速。;2、新竣工建筑面积 2011年上半年，商品住宅新竣工建筑面积2.8亿平米，同比增长12.8%。7月份，一二三线城市竣工面积所占比例分别为8.3%、28.9%和62.8%，同比增长速度分别为3%、11%和16%，二三线城市占去90%的份额，且增速明显。;3、商品房销售金额 2011年上半年??全国商品房销售金额2.5万亿，同比增长24.1%。7月份，一二三线城市销售金额所占比例分别为15.8%、33%和51.3%，同比增长速度分别为-7%、30%和34%，一线城市销售金额下滑，二三线销售继续快速增长；;数据来源：国家统计局、世联地产;数据来源：各公司年报、CRIC;数据来源：CRIC;数据来源：CRIC;公司;5、品牌开发商业绩排行榜 品牌企业发展迅速， 为保持可持续性发展 ，企业必须开疆扩土，向更多的城市进军 ;;1）易居《城市竞争力研究报告》（2009年初发布） ;1）易居《城市竞争力研究报告》（2009年初发布） ;1）易居《城市竞争力研究报告》 （2009年初发布） ;2）仲量联行《中国新兴城市四十强》（2009年3月发布） ;3）中国指数研究院《2010年中国城市房地产开发投资吸引力研究报告》;2、城市及分级标准—城市分级综合评分规则 现统计我国长三角区域、珠三角区域、环渤海区域、中西部城市区域等26省4市，共计70个城市。 为了对各个城市有一个客观全面的评价，我们选取了城市较具代表性的5个指标作为评价的基础，然后利用5个分项指标数据的加权平均计算城市综合分，5个指标及权重分配如下： ——商品住宅成交均价（35%）：基于我司产品主要定位于中高端产品， 且建造成本较高，对城市房价的敏感度较高。因此，我们对城市房价给予最高权重35%； ——GDP总量（25%）：GDP代表城市经济发展水平，是城市综合实力的重要体现，也是城市房地产发展的重要基础，该指标在城市的研究中都是重要而不可或缺的。因此，我们给予25%的权重； ——商品住宅成交面积（20%）：该指标代表城市房地产市场规模，说明该城市房地产的市场机会和发展商的生存空间。本次我们着重是针对房地产发展进行城市分级，因此，我们给予20%权重。 ——人均GDP（10%）/常住人口数（10%）：常住人口代表着城市市场需求和市场规模，人均GDP是体现着城市支付能力，两者结合产生真正的购买消费能力。因此，分别给予10%的权重。 分项指标及综合评分确定：分项指标中，实际数值最高者为100分，最低者为0分，其余得分在最高最低者之间线性插值生成。为了对这些城市进行分级，我们再对各指标进行加权打分后按照分值从高到低进行排序，进而将其分成1-4线四类城市。;3、城市分级结果;4、城市分级矩阵图;万科：分阶段扩张， “3+X战略” 实现全国化布局;绿城区域扩张步骤;城市选择导向：结合招商地产自身特征及战略发展目标，设定相关城市筛选条件与导向;;;长三角区域（13个） 绍兴、嘉兴、宁波、常州、昆山、温州、无锡、杭州、徐州、扬州、南通、湖州、舟山;第三轮筛选：通过研究发现，区域规划辐射力、人口红利、城市土地门槛度、市场竞争强度等四方面对于城市房地产吸引力有着较大影响，以此对入选进入先后进行排序。;城市筛选最终列表