摩托车城项目的商业部分营销思路.pptVIP

凌峻中国 东北摩托车城项目 东北摩托车城项目 东北摩托车城商业部分营销思路 凌峻（中国）策划代理机构 2005年10月 目 录 前言 一、项目自然状况 二、市场能否接受项目价格 三、租VS售 四、旧业主安置 五、营销思路 结束语 前 言 本次提案是根据贵司所提供的部分资料以及我司项目组人员与调查人员对项目周边经过初步调查走访后所提出的一些建议和想法，主要从旧业主安置、租售、价格三方面给以建议，并从营销方面提出一些看法，由于接触项目的时间较短，在一些问题的认识上可能并不成熟，望指正。 一、项目自然状况 （一）项目改造前状况 1、市场历史及地位 目前该地块为东北摩托车城，已有8年左右的经营历史，现已围绕东北摩托车城形成集摩托车整车、零配件等摩托车相关产业的批发、零售专业市场，辐射范围包括东北三省及内蒙古等地，是国内第三大摩托车整车及零配件集散地； 2、市场目前经营状况 目前东北摩托车城内拥有192个档口，约88户业户正在进行经营，档口面积约为20—60平方米/个，部分业户拥有多个铺位，目前租金约1000元/年/平方米； 3、市场及周边形势 由于市场建成已有数年时间，现有的市场无论从规模以及相关配套措施上都无法满足业户对经营的要求，部分业户已经在市场周边的楼盘底商购买或租赁较大面积的商铺进行经营，周边的商铺、市场对项目已形成合围之势； 4、市场经营情况 因部分业主经营状况相对良好，项目动迁存在一定问题，一旦动迁，此部分业户将面临约一年时间无法营业，因此，旧业户的安置问题有待解决。 二、产品解读 从目前的产品规划来看，市场为上下二层商铺，单层面积约为90平方米，总体面积约为180-200平方米，共64户。专业市场上面为6层普通住宅，以小户型产品为主，售价中低档。 经过改造后项目与周边的商铺同类化，缺失了项目原有的市场氛围，相对而言失去了一定优势。 二、市场能否接受项目价格 项目周边现有侨兴车城、汽车超市、长青新苑临街商铺等自发形成的同类业态对项目形成威胁。 侨兴车城一层面积约为1500平方米，二、三层为仓库，经营范围为品牌摩托车的整车销售，经营模式为自营，一层不对外进行租售，二、三层仓库进行出租。 汽车超市为一层商铺，总体面积约为1500平方米，被分割成100-400平方米不等的数个商铺，售价为6800元/平方米，以出售为主。 长青新苑临街商铺为上下二层商铺，面积以200平方米左右为主，约有60-70个商铺，其中30余个商铺与项目相对，现已经基本租售完毕，售价在6200-6600元/平方米左右，租金在450元/平方米/年。 分析 围绕现有项目周边以项目为主体，衍生出多个摩托车整车及配件专业市场及同行业商铺，由上述三个网点及摩托车配件市场客观上已形成了业户的分流，规模较大的业户多已在项目周边租赁或购买较大商铺进行经营。 从以上的对比可以看出 1、由于本次访谈的背景的影响，造成许多“客户关心问题”中表明“告知搬迁时间”在这里我们视这种情况为“不详”，因此人数是最多的一项。 2、“到期退租”的人数也比较多，说明部分业主由于经营状况不善，因此选择退租，另外也可能是对以后的经营持怀疑的态度，如果仍为租赁或价格合适可能考虑不退租。 3、在访谈过程中“没有意见”的人也很多，原因是业户不愿透露自己的想法。 4、有少部分业户表示可以暂时跟市场走，是否购买摊位以后再说，另外也有少部分业户更加关注市场的价格，考虑购买价格合适的摊位，这些都是我们的潜在购买摊位的业户。 5、另据我司调查人员随机采样中发现，想购买商铺的业户仅占较少部分，多数业户希望能够租赁。 同类物业售价 由沈阳同类专业市场的价格，网点的价格一般为5000-7000元/平方米，部分优质项目的价格过万元/平方米，如冠芳园是由项目的区位优势决定的 同类物业租金 沈阳同类专业市场租金水平，网点价格为450元/平方米/年，铺位的价格为1000元/平方米/年； 项目周边网点售价与租金 项目周边网点的售价为6200-6800元/平方米，租赁价格为450元/平方米/年。 根据上述数据及图表，现预期价格不被市场所支持,期望价格过高，应谨慎定价，充分考虑市场情况。 从回笼资金角度讲，销售回笼资金速度是最快的，并能够规避在出租中的许多风险。 物业规模小，体量小，开发商自行经营成本过高，作为专业房地产开发商，从公司发展角度，不便于长期经营管理 （三）主要消费群决定以售为主