房地产开发项目经济测算培训讲义.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二、敏感性分析—房地产步骤 确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发商利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。 确定不确定性因素可能的变动范围。 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素， 作出进一步的分析。 提示： 进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。 相关分析 * 二、敏感性分析—案例 已知影响某房地产开发项目经济效益的主要不确定性因素为开发项目总投资和销售价格。试针对该项目全部投资的主要评价指标，在总投资和销售价格分别变化±15%、±10%、± 5%时，对其进行敏感性分析(为节省篇幅，略去了原始数据，只展示敏感性分析结果的表达方式)。 对该项目进行敏感性分析的结果如下表所示。从计算结果可知，租金售价降低15%对项目经济效益影响很大（指标值离目标值相差最大），使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。 相关分析 * 敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。 相关分析 * Excel 函数法（了解即可） 相关分析 * 重点说明 01 * 提示一：经济评价的常见误区 追求精确地说明问题： 实际上，就是在施工图设计阶段后的工程概预算，都存在10%左右的误差，而项目前期的经济评价误差范围更大。 提交“大而全”的单方案经济评价不但浪费大量的时间并且缺乏参考意义。 取值随意，缺乏说服力： 测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。 基本假设缺乏弹性： 经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的变化。 重点说明 * 提示二：经济评价报告步骤 步骤1： 明确基本假设，取得共识 基本假设的合理性比计算过程更加重要 步骤2： 出和决策相关的核心问题 切中决策的要害提 步骤3： 结合市场分析评判方案 要市场的合理性，而不是数值上的利润最大化 步骤4： 给出指导发展或规划的“方向性建议” 从经济评价背后提炼出规律，指导和推进项目 重点说明 * 提示三：本指标体系 正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提； 正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础； 对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制； 凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%； 关于指标值，还要收集整理不同新项目的指标，逐步建立当前市场条件下的经验数据，然后确定同类项目的指标。 重点说明 * 提示四：填报模版参考 重点说明 项目节点计划编制 项目经济投资测算 * XXX华南城 XXXXX项目 投资分析报告 * 四、经济测算 * 测算参数 项目基本参数 管理与销售费测算标准 建设项目 开发基本参数 销售测算参数 项目分期（批） 施工许可证取得时间 建安周期（季） 单位建安成本（元/㎡） 预售许可证取得时间 销售周期（季） 去化率 (%) 销售均价（元/㎡） 出租率 (%) 租金（元/㎡.月） 租金增长率 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 项 目 计费方法 计费基数 计费单价或费率 备注 管理费用 　 　 　 　 销售费用 　 　 　 　 3、 利息测算 计息利率： 计息方法：按项目实际资金占用额与占用时间计算利息费用，累计净现金流转正前按季计算计息，累计净现金流转正后停止计息，也不计算资金收益。 4、税费测算 土地增值税预缴率： 土地增值税清算方式： 所得税计税毛利率： * * 项 目 可租售面积(平) 单价(元/平) 金额 备注 一、租售收入（不含税） 　 　 　 　 1、销售收入 　 　 　 　 2、租赁收入 　 　 　 　租金单价按月租金填写 三、成本与费用（不含税） 　 　 　 　 1、土地成本