建筑项目的估算市场法.pptVIP

第四章 市场法 第一节??? 市场法的基本原理 第二节??? 搜集交易实例 第三节??? 选取可比实例 第四节??? 建立价格可比基础 第五节??? 交易情况修正 第六节 交易日期调整 第七节 房地产状况调整 第八节 求取比准价格 第九节 市场法运用实例 第一节???市场法的基本原理 主要内容: 市场法的概念和理论依据 市场法适用的对象和条件 市场法的操作步骤 一、市场法的概念和理论依据 1、市场法的概念 市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 二、市场法适用的对象和条件 1、市场法适用的对象 市场法适用的对象是具有交易性的房地产。 2、市场法适用的条件 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。 三、市场法的操作步骤 搜集交易实例； 选取可比实例； 对可比实例的成交价格做适当处理； 求取比准价格。 第二节??? 搜集交易实例 主要内容: 搜集交易实例的主要途径 搜集交易实例的主要内容 建立交易实例库 一、搜集交易实例的主要途径 政府有关部门； 报刊等传媒； 房产交易会； 房产当事人、经纪人、银行、保险公司等； 同行之间； 其他。 二、搜集交易实例的主要内容 交易实例房地产的状况； 交易双方； 成交日期； 成交价格； 付款方式； 交易情况。 三、建立交易实例库 搜集交易实例的内容要统一规范； 制作成交易实例卡片或档案袋； 分门别类保存； 有条件的可开发计算机软件，将交易实例信息输入计算机。 第三节??? 选取可比实例 主要内容： 可比实例的含义 选取的可比实例质量要求 选取的可比实例数量要求 一、可比实例的含义 可比实例 指在估价中用于参照比较的交易实例。 二、选取的可比实例质量要求 估价对象房地产的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近； 交易类型与估价目的吻合； 成交日期与估价时点接近； 成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 在实际选取时，具体化为９个方面： 可比实例应与估价对象处在同一供求范围内； 可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同； 可比实例的档次应与估价对象的档次相当； 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同； 可比实例的成交日期应与估价时点接近； 可比实例的交易类型应与估价目的相吻合； 可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 一般选取3个(含3个)以上10个（含10个）以下可比实例 第四节??? 建立价格可比基础 主要内容： 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵 统一面积单位 统一付款方式：将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币时间价值中的折现计算。 统一采用单价：即统一为单位面积上的价格。其中土地除了单价外，还有楼面地价。 统一币种和货币单位：即统一为“元”。 统一面积内涵：现实交易中有按建筑面积、套内建筑面积或使用面积计价的，通常统一为建筑面积。 统一面积单位：通常统一为平方米。 例4-1：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成交日期时一次付清的价格为多少？ 30×20% +30×（1－20%）÷（1+5‰）6 =29.29（万元） 例4-2：搜集有甲、乙两宗交易实例。 甲交易实例的建筑面积为200平方米，成交价格总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。 乙交易实例的使用面积为2500平方英尺，成交价格总价15万美元，于成交时一次付清。 另知乙交易实例成交时人民币年利率为8%；人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积；1平方米=10.764平方英尺。 根据上述资料建立价格可比基础。 ?? 统一付款方式 甲总价 =16＋32/（1＋8%）0.5 ＋32/（1＋8%）1 =76.422（万元人民币） 乙总价=15（万美元） 统一采用单价 甲单价 =764220÷200 =3821.1（元人民币/平方米/建筑面积） 乙单价 =150000÷2500 =60（美元/平方英尺/使用面积） 统一币种和货币单位 甲单价 =3821.1（元人民币/平方米/建筑面积） 乙单价 =60×8.3 =498（元人民币