【房地产年报】（2019年度）安徽省房地产市场年报-合富辉煌.docx

2020/1/10【合富发布】守正出新 2020/1/10 【合富发布】守正出新 陟遐自迩——2019年安徽省房地产市场年报 /s/X8KTJl6lkevGpLNqHRKcZg PAGE /s/X8KTJl6lkevGpLNqHRKcZg PAGE 1/43 【合富发布】守正出新 陟遐自迩——2019年安徽省房地产市场年报 2019 2019年中国经济发展面临的内外部环境仍然复杂，经济下行压力较大，中央坚持楼市调控，持续加大房地产金融监管力度，全年楼市热度前高后低，全国商品房市场呈现小幅波动变化，但整体仍维持平稳运行趋势。具体到安徽层面，土市供求量仍居高 位，合肥土地集中放量，上半年土市呈现“小阳春”，下半年热度大幅走低，而新房市场持续下行，去化率回落，项目去化承压，市场分化加剧。2020年在多重政策推动下， 经济形势或将有所缓和，而房地产层面，在中央定调“房住不炒、因城施策”的背景下， 持续深入稳定房地产市场发展。地方政策自主调整空间加大，政策定向放松预期增 强，行业信心或将有所提升，市场竞争形势或有所缓解，销售量价支撑增强，整体市场形势或将有所回转，但总体将维持平稳走势。 注：受篇幅限制，具体数据部分和完整案例分析均未放在本文中，如有需要，请联系合富辉煌（中国）安徽公司发展策略中心市场研究部，谢谢！ 一、宏观背景回顾： “房住不炒、因城施策”定位持续，行业集中度再提升 1、政策环境 1）整体政策走向：中央定调房住不炒，强调落实因城施策，2019年地方调控政策呈现松-紧-松走势 2）中金融政策/降准+定向金融监管：央行年内多次降准，缓解实体经济融资压力，房地产金融监管全年保持从紧态势 3）利率改革/房贷换锚LPR：央行改革LPR形成机制，利好实体经济发展，房贷利率实现换锚，对楼市影响较小 4）住房制度/租赁住房政策：16城获中央财政支持发展租赁市场，多地“商改租”“竞自持”加快租赁房源供应 5）户籍政策/落户限制放宽：户籍制度改革力度继续加大，人口300万以下城市全面放开落户，落户政策放开 6）人才政策/挂钩购房政策：各地因城施策差异化调整，借由引才政策的窗口，放宽落户限制，定向放松限购 7）安徽政策变化：合肥土拍收紧促“三稳”，地市整体政策走势维稳，阜阳、马鞍山等城微调放松 8）合肥政策/房价地价联动机制：地价与房价相互挂钩，灵活调整居住用地土地限价标准，引导稳定市场预期 2、宏观经济运行 CPI及PPI走势：CPI同比涨幅创下新高，PPI延续负增长，通胀压力突出，经济运行压力不减 PMI走势：PMI指数连续两个月处于扩张区间，制造业发展形势持续缓和 3）货币供应量：M2增速收窄，M1增速有所扩大，金融货币环境总体保持稳定 4）社融规模及人民币贷款增量：逆周期调节政策逐步发力，社融规模增量等指标增速上扬，利好实体经济发展 4、全国市场形势 1）房地产及住宅投资：房地产行业处于下行周期，房地产投资增速整体延续下滑走势 2）房企资金来源：多项资金指标增速回落，定金及预收款增速较快，整体融资压力仍然较大 3）土地购置情况：房企购地规模和金额跌幅延续收窄之势，整体市场平均地价稳步攀升 一二线核心城市房企布局积极，TOP10城市规模长期领先，武汉、杭州表现突出 长三角及中西部是房企投资主力，万科、碧桂园等龙头房企布局区域广泛 龙头房企土储规模大，土地市场集中度持续提升，强者恒强局面更趋明显 4）全国商品房销量：商品房销量持续低速上涨，住宅销量增幅扩大，整体市场呈低位持稳趋势 5）各级城市住宅销量：2019年典型城市成交量不同幅度上涨，年底市场呈现一定程度翘尾上扬 6）70城房价：价格上涨仍是主流，政策严控效应明显，下跌城市数量增多，市场下行风险大 7）典型城市房价变动：全国整体价格走势平稳，一线城市新房价格同比涨幅扩大，二三线涨幅趋于回落 8）20强房企业绩：TOP20多数业绩涨幅明显，碧桂园、万科等龙头房企增速放缓，企业间分化加大 4、宏观背景小结 1）政策环境：中央坚持“房住不炒”定位，持续加强楼市调控，做好稳地价稳房价稳预期工作，地方则贯彻因城施策总基调，松紧结合管控楼市，年末政策呈现部分松动迹象，人才端口为调整主着力点，安徽方面政策走势总体平稳，后续部分城市或将小幅调整政策限制。 2）宏观经济：当前中国经济发展面临的内外部环境仍然复杂，经济下行压力较大，中央出台多项利好政策促进经济平稳健康发展，为经济运行营造良好发展环境，预计2020年在多重政策推动下经济形势或将有所缓和。 3）市场行情：全国房地产开发投资增速持续下滑，房企购地积极性有所提升，龙头房企仍是布局主力；全国商品房销量维持低速增长态势，发展压力仍然较大，预计后市在政策定向放松预期增强作用下，2020年市场形势或有所缓和，销售量价支撑增强，整体形势将保持稳定。