世联-远大购物广场后续营销思路.ppt

成交压力下，地方政府提出二环以外取消限购，商业市场需求将被住宅部分分流 哈市市场 业内人士访谈——丁经理 上半年成交量下滑严重，地方政府提出二环以外取消限购，但始终没有出台相关文件，只是放宽了审批条件，不象以前那么严了。下半年政策方向还是不太确定，如果成交量出现明显回升，地方政策还有可能收紧。现阶段取消限购,商业市场的一部分需求,将会被住宅分流。 哈尔滨市1-6月份房地产市场成交情况对比示例图 2009年、2010年、2011年6月哈市成交量对比解读 哈市住宅市场已呈现供大于求的状态，后期商业产品销售情况看好 哈市市场 哈市住宅市场从3月开始月均消化套数维持在2300套左右，但月均批售套数维持在8000套以上，明显处于供大于求的市场情况； 商业产品市场春节后保持平稳，月均销售3万平米左右，且市场供应量较小，未来销售情况看好； 开发商市场预期减弱，多项目出现打折、送现金等软降价形式 哈市市场 经历了几个月成交的持续低迷后，开发商的底线渐渐动摇，开始纷纷抛出打折、赠装修、高档家电等各种优惠措施来博得客户的青睐。哈埠市场开始由买卖双方对峙博弈转为卖方颔首、价格松动。 区域 项目 价格 优惠方式 松北 上院 均价6680元/㎡ 直接减免2万元房款，另外一次性98折 世茂滨江新城 均价：6000-6300元/㎡； 特价房（底层和顶层）85折 其它房源96折，与车库一同购买92折 新里海德公馆 起价4800元/㎡，均价约6000元/ ㎡ 交2万认筹款低4万房款，另买房赠价值5.8万车，可抵扣6万房款，总优惠8万元 哈西 悦城 未开盘 全面动工推广文艺演出，建党90年竞猜活动答对者获1万购房代金卡 涧桥溪畔 均价7700元/㎡ 近期加推，一次性97折，按揭99折 壹品新境 均价7600元/㎡ 一次性97折，按揭99折 下半年商业产品销售看好，对本项目存在较大利好 哈市市场小结 限购及限贷政策对哈市房地产市场已形成较大影响，住宅市场呈现供大于求局面； 在此情况下，政府可能对二环外项目放松限购，可能引起需求回调； 可预期在未来6个月内，商业市场销售情况看好； : 市场环境分析 宏观市场分析 竞争环境分析 万达广场竞争详情 位置 南岗哈西大街、中兴大道、西宁南路和南兴街四条主干道的围合处 规模 占地18.66万平方米，总建面86万平方米，商业地下车位1200个 产品形式 集中商业、公寓、酒店、写字楼、住宅 客户 客户以南岗和道里区中高端客户为主 销售状况 酒店：喜来登（因香坊万达已有索菲特酒店） ：大歌星（万达自持） 影城：万达影城（万达自持） 集中商业：后续万达物业团队针对性进行销售 销售情况：前期商服推出114套，消化完毕，住宅600多套，消化400多套； 销售现状：后期推出100多套，主力面积在110-130平米左右，价格30000元/平米左右，另住宅以部分加推的方式逐步消化，同我们项目的商业消化存在一定程度的竞争； 销售状况 现有管理团队：销售经理为本地招聘，其余均为万达派遣 销售团队：15人 销售目标 全年计划销售额50个亿，回款30个亿 点评 销售目标给予团队很大压力，商业消化良好，住宅消化低于预期，因此项目销售层面的核心压力在于住宅的余货消化。 * 哈西万达：住宅余货消化，后期商服加推，未来项目商业主要竞争对手 商业竞品 竞争背景：2011年下半年—2012年上半年，项目主要的公寓竞争 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2011 2012 盛和项目预计2011年下半年—2012年初入市,公寓760套 8月 7月 华鸿国际中心8月份开盘，累计1400套公寓。 6月 5月 4月 3月 区域内项目 竞争对手筛选标准： 竞争项目界定原则： 区域相同或相近； 销售周期相同； 客户层次接近； 产品类似。 区域外项目 盛世财富公馆余货 公寓竞品 位置 南岗南直路与长江路交汇处（会展中心对面） 建筑面积 180000㎡ 建筑形态 高层、精装公寓 物业类型 高层 销售均价 待定 开发商 哈尔滨华鸿房地产开发有限公司 户型面积 37-79平方米 销售状况 待售，预计8月份销售 配套资源 教育：会展中心广场、高尔夫球场、黄河公园、省图书馆、龙塔、人和健身、 购物：家乐福、红博世纪广场、百安居、世纪联华 教育：松雷中学、南岗中学、红桥中学、闽江小学、哈工大二学区、十三中、四十四中、七十中 医疗：省中医医院、省医院、电力医院 金融:中行、建行、农行、工行、光大银行、商行、浦东发展银行 区域外竞争：华鸿国际中心凭借区位和自身配套共同形成核心竞争优势。 37.38平米 41.82平米 典型项目：华鸿国际中心 区域印象+产品印象 公寓竞品 华鸿国际中心：共30层，八梯24户，主力面