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万科房地产公司财务分析报告 实习对象 ： 实习名称 ： 财务报表分析 小组成员 ： 实习时间 ：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析 企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 （二）股本结构 变动日期 2010-06-30 2009-12-29 2009-06-30 2008-12-31 2008-06-19 公告日期 2010-08-10 2009-12-26 2009-08-0 2009-03-10 2008-06-05 变动原因 定期报告 其它上市 定期报告 定期报告 送、转股 总股本 1099521.022万股 1099521.022万股 1099521.022万股 1099521.022万股 1099521.022万股 流通股 流通A股 965607.991万股 965609.491万股 939209.491万股 939021.765万股 941385.831万股 高管股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 限售A股 2417.484万股 2415.984万股 28815.984万股 29003.71万股 26639.643万股 流通B股 131495.547万股 131495.547万股 131495.547万股 131495.547万股 流通H股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 国家股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 国有法人股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 境内法人股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 境内发起人股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 募集法人股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 ?一般法人股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 战略投资者持股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 ?基金持股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 转配股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 内部职工股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 优先股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 企业财务分析 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。 短期偿债能力分析（见下表） 2004 2005 2006 2007 2008 2009 流动比率 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.83 速动比率 0.53 0.37 0.57 0.32 0.73 0.46 现金比率 —— —— 0.142 -0.208 0.266 0.178 在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情