《2019年盐城城市房地产市场再理解报告》.ppt

2019年盐城城市房地产市场再理解报告;目录;一、盐城城市概况;盐城地处江苏省中东部，是全省面积最大的地级市，位于东部沿海发展带上，是长三角城市群北翼重要的区域性中心城市，享受南京和上海的双重辐射带动，下辖有3区5县及东台1个县级市。;盐城于2015年成为苏北唯一入选长三角城市群规划，被国家定位为城区常住人口100万至300万人的Ⅱ型大城市，与沪苏浙皖其他25个城市，联手打造具有全球影响力的世界级城市群。;各市对比中，盐城市GDP高于连云港、淮安、镇江、扬州、泰州、宿迁市，整体经济水平在江苏省中等。;各城市对比中，盐城市户籍人口826.2万方，处于上游水平，仅低于徐州，常住人口724.22万人，低于南京、徐州、苏州、南通、处于中上水平。;各市区对比中，盐城市区固定资产、房地产开发投资水平同样偏低，仅高于连云港、淮安、泰州和宿迁市区，区域投资发展空间较大。;各市对比中，盐城市社会消费品零售总额高于连云港、镇江、扬州、淮安、泰州和宿迁市区，在江苏省处于中等水平。;各市区对比中，盐城市城镇居民可支配收入处于中等水平，高于徐州、淮安、连云港、淮安和宿迁市，农村常住居民可支配收入高于徐州、淮安、连云港、淮安和宿迁市，处于全省中等水平。;城市经济基本面运行良好，整体GDP呈持续上涨趋势，含盐都、亭湖、大丰等区域的盐城市区区域GDP总额及占比全市名列前茅，远超其余区域。;;盐城市近年第三产业快速发展，但现阶段仅勉强追平二产占比，工业发展比例依旧庞大；其中射阳因其自然气候和地理环境，一产、三产发展突出，分别占比17%和47%；盐城市区多家工厂及产业技术园坐落，二产着重发展，占比约50%。;;;京沪高速（高速公路）双向4车道京沪高速将扩为双向8车道，通行能力将大幅提升。 宁盐高速：极大地缩短南京与盐城之间的距离，带动投资向苏北、苏中地区扩散。 盐淮高速：连淮安、盐城两个重要城市，直通京沪、宁靖盐和沿海三条纵向高速公路;中国东部铁路网的重要枢纽城市，将彻底改变盐城的经济地理版图。“一张网”——以高速铁路为重点的现代综合交通网，往北京、西安、南京、上海、杭州五个方向的高速铁路和青岛方向的快速铁路都在盐城交汇或始发。;交通配套;学区配套为盐城客户购房的重要考虑因素，小学市一小、解放路小学、亭湖新区实验等学校为重点优势学区，中学盐城中学、景山中学、亭湖新区实验等学校为重点优势学区。 总体上看，老城区学区存在优势，新城区随着城市发展和商品房入住率增加，政府对学区配套进行调整提升（确保调整后优于调整前）。;盐城整体规划为三区六县市，其中高速环内主城区分盐都、亭湖两区，204国道作为复合交通走廊城镇发展轴，同时将加强“盐丰一体化”的区域协同发展，中心城区按照“建设河东、拓展城南、提升老城”的思路提升服务能级，重点向南、向东发展。;盐城A股上市公司;中心城区以“2区2园”为主体，形成产业集群，强化产城融合。其中中心城区---国家高新区、开发区、智慧科技城、环保科技城、以及大丰副城--大丰港经济开发区，择优产业选择，发展具有不同特色的产业集群，形成规模优势，带动片区发展。;新建综合客运枢纽，其中高铁线缩短与大都市圈城市空间距离；加速市内高架线路建设及主干道的提升改造工程，加快大丰区与主城区交通运输体系的融合；以满足盐城市中心城区及大丰副城未来十年的城市发展和交通出行需求，并引导产城融合发展。;中心城区划为“盐都区、亭湖区、开发区、城南新区”分别进行规划引导。近期建设总体思路为“重点园区优先保障，旧城更新同步推动” ，其中按功能区划的城南新区重点打造为城市商务、行政新核，引领中心城区配套能级提升。;城西南板块;城南片区北段基本建成，定位为盐城大市及盐都区新行政、商务中心，公园及文化景观提升宜居性，城市形象面良好。串场河东仍有大片厂区，规划及建设乏力。;城南片区中段分三片，文体设施规模大、等级高；中部已形成较为浓厚的居住氛围，同时加紧向南推进；河东工业片混杂。;城南片区南段规划为“南海未来城”，打造城市建设标杆，已于2017年底动工，集超大湖体、优越生态、领先教育、新型住宅于一体，板块价值预期较高。;城西南片区（北段）规划图（2010）;城西规划较为完备，生态宜居性良好，但后期发展力度不够，未能有效建设。;国家高新区落实的强势利好，建区与造城并重，配套建设加速，板块热度提高，但工业、住宅同步发展，整体宜居性一般。;亭湖新区西侧规划有高铁站，东北侧建有南洋机场，交通区位优势突出，是南侧经济开发区的重要增长极，规划起点高，发展潜力强。;城北片区混合物流、市场、工业等产业职能，居住片区通过开放大道、新洋大桥与主城沟通，存在明显分异和隔阂，资源配套等级偏低，城乡结合部属性明显，城市品质有待提升。;;二、土地市场分析;注：该数据表示的是建筑面积（含融资用途出让地块） 板块划分