商业地产开发及运营模式的思考.docVIP

商业地产开发及运营模式的思考 　　摘 要：近年来，商业地产受到地产界乃至社会各界的高度关注，成为经济领域最有活力的产业之一。商业地产是社会经济、消费水平和消费模式发展到一定程度的产物，其持续升温和受到热捧是以市场需求为支撑的。商业地产几乎成了购物中心的代名词。本文主要阐述了商业地产的定义和特点、商业地产开发与运营模式的问题、商业地产开发与运营模式的完善。 　　关键词：商业地产；开发；运营模式；完善 　　1 商业地产 　　1.1 商业地产的定义 　　商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征―环环相扣，系统性极强。目前对商业地产并没有一个完整、准确的定义。从商业地产运营手法的差异上来考虑，从商业地产的具体形式上表现为如商铺、写字楼、娱乐场所、餐饮、商务公寓等非住宅形态在内的极为广泛的概念。 　　1.2 中国商业地产业的特征 　　商业地产投资规模迅速增长并向中心城市集中，商业地产投资主体呈多元化，商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道。指出商业地产运营的关键是：重管理，重经营；建立专业的商业运营团队。 　　2 商业地产开发与运营模式的问题 　　2.1 商业定位需明确 　　市场调研是商业管理公司在前期招商中的一项重要工作，它可以由商业管理公司独立完成，也可以与项目开发公司共同完成。市调报告既对项目的可行性和整体定位有参考意义，也对商业管理的招商规划有不可替代的作用。前期招商调研的目的，是为了明确商业定位，实现招商规划而确定招商政策、租金水平、品牌目标和招商策略。它隐藏的背后意义，是对商业项目未来的客流以及消费潜力的评估。 　　2.1.1城市体量 　　对商业项目的规模具有直接影响。城市总人口数量、人均消费性支出、城市现有商业体量等基础数据，决定了商业项目的投资规模。 　　2.1.2城市发展规划 　　商业定位必须依托于城市规划的大背景，并随着城市规划的发展变化而做出调整、与时俱进。尤其在二三线城市，一些大型规划，如市政府的迁移、新城区的建立、城市道路规划、交通规划、土地使用规划、人口未来规划、重点发展区域及未来的城市环境等，会对商业结构产生重大影响。 　　2.1.3交通 　　对商业项目的发展有着重要的制约和推动作用。商业项目需要有一定的辐射范围，随着辐射版图的不断扩展，对通达率的要求越来越高。因此，项目辐射区域的交通便捷程度成为评估该区域商业价值的标准之一。 　　2.1.4城市经济总量 　　根据对城市GDP、商品零售总额、人均可支配收入等指标的分析，可以判断城市或区域商业的发达程度，衡量当地的消费能力，并预估未来增幅情况。 　　2.1.5产业结构 　　是决定当地消费活跃度的因素之一，尤其是第三产业在产业结构中所占比重，是当地商业环境繁荣程度的重要标志。对城市概况的调研，主要采用二手资料文案调研的方法，一般通过城市政府官方网站和国家统计局公布的数据来完成。 　　2.2 商业地产建设缺乏资金支持。 　　商业地产开发需要大量的资金支持，而我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低。在我国房地产市场宏观调控的背景下，银行贷款存在越来越多的限制，融资渠道相对单一的商业地产开发商将会面临资金链断裂的危险。同时，商业地产资金回收时间较长，这就造成了资金投入和回收的矛盾，从而产生了商业地产开发以售为主、“卖了就走”等短期行为，为项目随后的经营埋下了隐患。 　　2.3 空置率大幅上升 　　商业地产空置率大幅上升的原因主要有两个。一是由于经济衰退，大批企业倒闭裁员减少了对办公和生产建筑的需求，房地产行业协会数据显示，办公建筑的空置率已经超过了10%。二是由于失业率上升和资产损失，消费者大幅减少消费支出，零售业经营惨淡，大量商铺空置。经济活动减少，导致宾馆的入住率也大幅下降。 　　2.4 决策缺乏战略眼光 　　在决策阶段，目前国内的商业地产开发商大部分只关注眼前利益，为了资金及早的回笼，一般决定选择纯销售模式，导致较大规模的商业地产项目失去整体 性，难以实行统一的经营管理，加大了后期的运营风险。同时，由于开发商对商 业规律的认识不充分，容易造成目标市场的错误定位 　　3 商业地产开发与运营模式的完善 　　3.1 统一招商管理 　　对于产权单一的项目来说，这一点没问题。对于多产权的项目就是很大的难题，商铺分割出售之后，要聚集业主的经营思路，使其服从商业公司的统一规划安排，则需要花费很高的代价，操控不便。一旦市场不好，各种矛盾就会出来。以上海某楼盘为例，主塔楼是产权式公寓酒店，为三百多