南京消费市场调研阐述.pptVIP

南京2006年消费市场调研分析;本次研究成果版权为网尚房地产咨询顾问有限公司所有，除以下媒体外，未经许可，不得转载和引用。本次我司授权转载的媒体单位有：中国房地产杂志社、中国房地产报、南京日报、新华日报、扬子晚报、金陵晚报、现代快报、南京晨报、东方卫报、周末报、江苏商报、江南时报、江苏经济报、南京广播电视报、江苏电视台、南京电视台、江苏文艺台、江苏交通广播网、江苏经济台、江苏新闻台、《建筑与文化》杂志、南京交通台、南京体育台、南京经济台、《南京楼市》杂志 ;调研说明;调研说明;调研说明;调研说明;需求市场最新动向; 在潜在购房者的购买意向统计当中，河西板块成为最大的赢家，50.12％的受访者打算购买河西楼盘，与春交会的30.87％相比，购买比例大大增加。可以看出目前潜在购房者对于河西未来的前景非常看好，十运会、地铁等一项项的利好以及新政的考验后，河西板块已经越来越被大众所接受，加上政府对于奥体的长期规划和连续投入，以及目前部分商业以及配套的快速建设和陆续使用，现在的奥体已经不再是一座规划中的新城，它正以实景展示着河西的蓬勃生机，加上众多大型开发商的云集，购房者对于河西板块、奥体片区的关注日益提升。;购房目的与春交会比较来看基本吻合，自住改善型购房需求为主，改善和婚房需求坚挺；同时休闲度假型需求呈上升态势。;从购买目的来看，81.44％的潜在购买者还是购房自己使用，其次则是给儿女使用。;平层仍旧是偏好度最高的产品，也是目前最大众化产品，同时可以看到6.4％的潜在购房者对于挑高设计也比较关注，但是新的政策导向将会使得挑高设计未来供应受限，在一定程度上会影响供应，影响供销关系的相对平衡。 ;舒适的二室二厅和实用型三室一厅是需求的主要户型;;潜在需求比例最大的集中在90-100平米，从目前来看供销两旺集中在121-144平米，但是未来此面积段需求比例与可售比例有一定的差距，可能会带来结构性滞销。;潜在购房者的总价承受能力分布在46-50万达到峰值，46－60万是目前潜在购房者购房总价承受主流区间，而从供应情况看，由于供应套??面积和单价均高于购买者的预算，因而供应总价高于需求总价，将导致需求区域受价格影响而外移。;对于需求总价在71-80万平米的客群需求均价5600元/平米左右，需求面积主要以121-144平米为主。;5000－6000是主城区主力单价区间，不同板块价格承受能力各异;新政后楼市的走势和趋势;06年新政以来，楼市又经历了一段观望期，但与05年新政后的变化相比，观望氛围明显变淡，观望时间也大大缩短，淡季8月楼市就开始逐渐回暖，到达金九银十的楼市黄金月，大部分的潜在购买者购房积极性高涨。在本次秋交会上，72.3％的购房者预定在1年内购买住宅。推迟到一年以后的仅占有30％不到，可以看出目前消费者对于楼市发展前景比较看好，改善和结婚用房需求的刚性较强，因此需求表现旺盛在所难免。新政在一定程度上打击了投机客户，但是对于真正自住需求和长线投资需求来说基本不构成影响。;几次的新政出台、多次的金融政策调整，南京楼市在短暂的波动后依旧保持平稳增长的势头，潜在购房者的心理也随之发生变化，66％的潜在购买者认为未来房价会继续上升，较06年春交会提升12.3个百分点。可以看出，对于未来的房价长势消费者信心十足。认为房价会下跌的消费者仅占有8.55％，较春交会下跌5个百分点。从这点来说，潜在购房者对未来的房价长势有了一定的心理准备，持币待购的现象也将只是短期行为。;; 从历年我司的潜在购买单价和总价及套均面积的统计中发现，套均面积需求稳定在102平米左右，而购买单价和总价则随着市场行情的变化上扬，只有05年秋季受第一次新政影响出现小幅回落，因此需求市场对房价上涨具有支撑作用。 但是，网尚房地产数据显示，江南八区成交的平均单价在5900元/平米左右，而购买方的承受能力还不足5700元/平米，这一差距导致的必然结果将是或者购买需求由相对中心区域转移到相对外围区域，甚至分流到江宁、江北等新区，或者推迟购买行为，导致成交量有所下降；再者就是降低舒适度或功能空间的需求，这与改善型购买目的的初衷相违背。因此主导市场的开发企业应主动寻求矛盾的解决方案，提高产品性价比而非仅仅提高价格将是企业致胜的关键。;跟踪预测未来购房者自身特征及其变化;06年秋交会的平均年龄为36.45岁，但是从分面积段看主力需求年龄段为26-30岁，其次为41－50岁，我们可以根据目前的年龄需求变化看目前的产品需求变化。;从04年以来统计数据显示每半年收入涨幅在5％左右。而主城区潜在购房者的总价承受能力也平稳上涨，今年秋季的总价承受能力较春季上涨12个百分点，平均水平在7％左右，可见潜在购房者对市场充满信心的同时，已经在加速透支未来的收入，这一变