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物业费催缴话术整理 情形一：跟风不交 案例：张东施女士因邻居没有缴纳物业费，因此也拒交相应物业费。 话术： 业主跟风不交物业费， 实际上是损害了其他已缴费业主的权利， 物业有可能降低服务 水平，业主会承担不必要的违约金和系列诉讼费用。 后期第一批起诉的一定会是恶意欠费的 业主。 情形二：房屋漏水 案例：易漏水先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采取相应的维 修措施，拒交物业费。 话术：房屋漏水分为两种情况： 一、外墙漏水。外墙漏水划分两种情况，一种属于在房屋保质期内的外墙漏水。 《建 设工程质量管理条例》第 40 条第 2 款规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和 外墙面的防渗漏，保质期为 5 年。五年内出现的漏水情况，应由开发商提供售后服务。 物业 的责任只能是尽量帮忙联系开发商， 至于结果如何无法保证， 物业不能对开发商采取强制措 施。 另一种属于质保期外的漏水，属于公共面积，需要启动维修基金。 （维修基金： 是指商 品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、 更新、改造的基金。） 二、室内漏水，通知物业维修，部分原因可能是其他业主的问题。 不管是上述任何原因，都是与物业无关，物业费仍要进行缴纳。 情形三：电梯故障 案例： 常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频发，有几次还被夹在电梯中。因此拒交相应 物业费。 话术： 电梯故障原因之一： 电梯本身的质量问题， 物业公司联系销售商或生产厂家进行售后 服务。原因之二：电梯过了保质期，启动维修基金。启动维修资金的程序也很复杂，需要业 主的配合也需要时间，同时需要满足以下条件：（ 1）用来维修小区的公共区域，且是公共 区域的大、中修；（ 2 ）小区业主 2/3 以上且占小区面积 2/3 以上的居民同意。 情形四：车辆被盗 案例： 刘粗心先生下班回家后把电动车停在车棚。 第二天早上发现电动车丢失， 因此认为物 业尽到保管义务，拒交物业费。 话术： （区分公共领域和车库） 物业收取的为车位管理费，物业与业主之间不存在保管合同 关系。 基本上此类问题都体现在业主的电动车被盗， 大部分原因是由于业主乱停乱放， 或者 没有上锁。且被盗需有公安机关报案记录。 情形五：家里被盗 案例 :王百万先生，某晚家里被盗，损失十几万，随即报案。公安机关至今没有破案，未找 到偷窃之人。 王先生认为物业没有尽到安保义务， 没有保护其室内财产安全， 自此拒绝缴纳 物业费。 话术： 关于业主室内的财物安全，如果没有与物业签订特别的协议，物业只要按照 《物业服 务合同》的约定，提供了相应的安保义务，就可免责。被盗是小偷侵害业主财产，公安机关 负责破案。 情形六：人在外地 案例：小区客服多次催黄飞龙先生前来缴纳拖欠的物业费， 黄先生每次都说他还在外地出差， 只要回来就马上会来交。经多次催告，仍没有见黄先生前来缴费。 话术： 可以告诉业主通过转账方式进行缴费， 回来交的话明确回来的具体时间。 对公转账必 须在银行柜台进行，不能在 ATM 机上进行。并且一定要进行备注，房号姓名和物业费。转 账后留下转账凭据，才能到物业领取相应的收据或者发票。对公转账必须提供具体的户名、 账号和开户行信息。 情形七：物业服务水平不高 案例： 杨完美女士拖欠物业费已有几年， 每次物业向她进行催告， 她都会说一大堆理由评判 物业的服务质量差，对物业各种不满意。 话术： 物业费价格跟物业服务成正比，