复地花园商贸城商务楼营销策略思考.pptxVIP

报告期望解决什么问题…… 一篇简单的报告所能展示的，无外乎研究市场、观察地块、发现问题、寻找挑战、提出解决方案；我们也概莫能外。但是我们同时认为，不同的项目思考路径和解决方案是不同的；通常而言决定项目发展的因素主要有两点：项目特性和企业目标。模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓均衡发展模式三：以酒店为核心功能的发展模式OFFICE+APARTMENT+SHOPPINGHOTELHOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENTHOTEL+APARTMENT+OFFICESHOPPING 案例：上海商城案例：香港太古广场、北京华贸中心案例：广州中信广场、深圳信兴广场等模式四：以商业为核心功能的发展模式SHOPPING+HOTELOFFICEAPARTMENT案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城项目特性一：1城北核心区地标性综合体项目综合体意味着：不能将写字楼/SOHO/商业割裂思考，更不能将写字楼作为思考的唯一对象较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；它朝着业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；它一般规模较大，投资较高，经济风险大；……项目特性二：项目特性二：1整体持有租赁型物业而非销售型持有租赁型物业物业意味着：目标达成上，更重视项目后期经营；实际造作中，整体持有物业下需有现金流补充补充资金链；它所面对的是投资型客户，而非自用客户；客户资源需要依赖项目价值及客户挖掘它的营销工作重心通常在于市场推广、价值传递它需要更具打动力和穿透力的营销理念和营销动作，博取市场的认知和向往……租赁型写字楼销售型写字楼上海商城金茂大厦香港新世界均瑶国际耀江国际飞洲国际企业目标：2 利益和品牌完美双赢关于复地关于花园商贸城 城北核心地段最高端综合体 复地集团杭州战略发展首个商业综合体项目，身赋品牌使命 开发商在追求前期现金流情况下，更要保证后期长期稳定经营2003、2004、2005、2006年连续四年进入上海房地产销售五十强前列 2006年上海市著名商标 2007年“中国杰出雇主2008上海地区” 2008年中国驰名商标 等等……企业目标解读快速去化基础上回现展现实力，扩大企业影响力，战略延续key word核心问题key word目 标企业目标决定项目目标：目标一：速度速度突破，效率突破，年底实现1万平的销售，实现稳定快速的现金流。目标二：品牌城市明星，价值标杆，项目品牌筑就企业品牌，延续企业品牌在杭州的延续项目特性+项目目标决定思考的核心问题：如何通过突破性营销制胜商务综合楼塑造并实现城北综合体项目的金字塔顶峰价值？目标之下的问题与挑战1、城市综合体，如何关联不同物业类型的功能和互动？2、目标客户停留在价值概念阶段，如何准确寻找和把握客户位置和心理需求？3、同质化严重的市场条件下，如何树立项目的排他性？4、市场竞争激烈的环境下，如何塑造项目的独特吸引力？5、项目产品力既定的前提下，如何通过营销理念提升项目附加价值？6、市场表征良好的情况下，如何确定推盘秩序和销售策略？…… …… ……——如何使突破性营销成为一种可能？营销引擎Engine “突破性营销”是一个体系，而非某一个亮点 “突破性营销”需要对市场能力、客户特征、项目本体特质等要素进行考量，从而确立具有说服力的营销价值和执行体系 这些要素便构成了营销体系塑造和突破的引擎营销引擎论[报告思路]Q3Q2AQ1++客户引擎项目引擎突破性营销市场引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎 市场引擎 客户引擎 项目引擎市场引擎 客户引擎 项目引擎