土地估价师考试案例与报告试题及答案.docx

WORD格式 专业资料整理 2007 年土地估价师考试案例与报告试题及答案 一、案例分析题 ( 共 2 题，每题 30 分，共 60 分。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题 ) ( 一) 某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵 押贷款，并于 2007 年 9 月 5 日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南 H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积 1500 平方米。宗 地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水 ( 附近无市政供水管网 ) ；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有 3 米宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道 路，外有 2 千米长的自建道路与某国道相连；宗地内有 11 栋建筑物，其中，办公楼 1 栋，仓库 3 栋，车间 3 栋，宿舍楼 2 栋，综合服务楼 1 栋，变电房 1 栋。企业用电来自 3 千米外的变电站； 企业通讯网络及设施齐全。 土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题： ． ( 本问题 5 分) 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息 ( 提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答 )? A 是集体还是国有 B．( ) C ．( ) D ．( ) ． ( 本问题 5 分) 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 ． ( 本问题 8 分) 若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。 ． ( 本问题 6 分) 若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围， 所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154 元／平方米。又 由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》 11 等，其最低价标准为 144 元／平方米，评估公司从保守原则出发，将结果调整为 144 元／平方米，并按照 70 ％抵押折扣率折算，扣除 40％土地出让金，将评估结果确定为 60 元／平方米。 列出上述操作过程中的错误点。 ． ( 本问题 6 分) 假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由 法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件 ? ( 一) 答题要点及参考答案 ．评估前需要了解的关键信息 是否符合规划； 建筑物是否合法； 是否交纳清有关税费； 委托方是否真正具有土地处置权 ( 或产权是否清晰、是否有产权纠纷 ) ； 是否重复抵押 ( 或是否设定有他项权利 ) 。 有下列答案的可增加 0． 5 分，但总分不超过 5 分：若是国有土地，是划 拨还是出让 ( 或是否有产权证 ) 。 ．已知的宗地个别条件 宗地西高东低； 宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形； 地下水位适中； 红壤软土； 不临路； 面积 1500 平方米； 宗地内“四通一平” ； 无使用限制。 ．地价定义 实际用途为工矿用地； 设定用途为工业用地； 实际开发程度为宗地红线外“三通” ( 通路、通电、通讯 ) 和宗地红线内“四通一平” ( 通路、通电、通讯、供水及场地平整 ) ； 设定开发程度为宗地红线外“三通” ( 通路、通电、通讯 ) 和宗地红线内“四通一平” ( 通路、通电、通讯、供水及场地平整 ) ； 土地使用权性质为划拨土地使用权； 估价基准日定为 2007 年 9 月 5．日； 使用年期及剩余使用年期。 4．过程中的错误点 不能简单比照末级基准地价，要说明理由； 不能以最低价标准为依据确定市场价； 土地出让金扣除应以市场价为基础； 抵押折扣不能作为评估结果。 ．前置条件 划拨土地使用权性质不改变； 购买方应具有竞买资格； 土地用途不改变； 专门土地拍卖场地； 专业土地拍卖公司。 ( 二) 下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接 受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其 中，实线部分为原图内容， 虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。 请阅读该图并回答以下问题。 1． ( 本问题 6 分) 根据上图填写下面有关信息。 工作底图种类： ( 宗地图 ) 权利人： ( 黄坪旅游公司 ) 宗地编号：（5 号) 所在街坊： (74) 地类： (242) 四至： ( 东临东安河、南临黄坪中学、西临 丽景巷、北临大场路 ) ． ( 本问题 5 分) 列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息 ( 提示：不少于 5 个) 。 A2006年取得商业用地使用权， B 面积 308 平方米， C宗地为矩型、规则， D有一定坡度、南高北低， CⅡ级商业用地、 E 西面和北面临街， F 临主街面长 20 米， G 未设置 抵押， H 该宗地在丁字路口。 3 ．( 本问题 4 分 ) 列出你能够从上图