房地产估价第4章 市场比较法.pptVIP

第四章 市场比较法 A、教学课时 6课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握市场比较法的基本原理 掌握交易实例的收集与可比实例的选取 掌握估价对象房地产比较修正 掌握市场比较法应用举例与分析 第四章 市场比较法 C、本章教学重点 交易实例的收集与可比实例的选取 D、本章教学难点 估价对象房地产比较修正 学 习 要 求 了解市场比较法的操作步骤；搜集交易实例的途径、内容和方法。熟悉选取可比实例的标准和建立价格可比基础。掌握交易情况修正的涵义、造成成交价格偏差的因素、交易情况修正的方法；交易日期修正的涵义、交易日期修正的方法；房地产状况修正的涵义、房地产状况修正的内容、房地产状况修正的方法；求取比准价格。 第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法的概念 市场比较法（market comparison approach，或sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 第一节 市场比较法的基本原理 二、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。 第一节 市场比较法的基本原理 三、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 第一节 市场比较法的基本原理 五、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例 ②选取可比实例 ③建立价格可比基础 ④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正 ⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正 ⑧求出比准价格 下面将对各个步骤进行详细阐述。 第二节 交易实例的搜集 一、应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。 二、搜集交易实例要日积月累，时刻留意 第二节 交易实例的搜集 三、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 第二节 交易实例的搜集 四、搜集交易实例的内容 1、双方交易情况与交易目的 2、交易实例的房地产状况 3、成交价格 4、付款方式 5、成交日期 制作交易实例调查表 建立交易实例资料数据库 第三节 可比实例的选取 可比实例，符合一定条件的可供比较参照的交易实例，应选择3个以上的可比实例。 选取的可比实例应符合以下要求：（P54） 1、是估价对象类似的房地产（用途、结构、地段） 2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格 第四节 价格可比基础的建立 建立价格可比基础的目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。 第四节 价格可比基础的建立 换算处理内容： 1、统一付款方式 2、统一采用单价 3、统一币种与货币单位 4、统一面积内涵与面积单位 第五节 交易情况修正 交易情况修正的概念 交易情况修正是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，并将其成交价格修正为正常价格。 第五节 交易情况修正 造成成交价格偏差的原因 1）有利害关系人之间的交易。 2）急于出售或购买情况下的交易。 3）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易。 4）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易。 第五节 交易情况修正 5）相邻房地产的合并交易。 6）特殊方式的交易。 7）交易税费非正常负担的交易。 8）受债权债务关系的影响。 9）特殊政策造成房地产价格的偏差。