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配套准备施工设计报建房地产开发基础知识 配套 准备施工 设计报建 一、?房地产基本概念 1、核心因素——权利束 （法定的所有权、使用权、抵押权和处分权，具体表现为房产证） 2、市场形态——资金流 （商品特性决定） 3、价值表现——资产价值与使用价值 二、?房地产开发的基本程序 土地合同 施工 验收入伙 使用期 研究?取得 准备?方式 竣工?入伙 验收?手续 维修?发展商 保养?权利 注：土地合同包括投资许可证、建设用地规划许可证； 施工包括建筑工程许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证； 验收入伙包括房屋质量保证书，房屋使用说明书。 1、签订土地合同前： ? 项目选择——市场供求的实际状况 ? 可行性分析——利益分成，地价水平，功能价值，成本预估，利润 预期 2、签订土地合同后 1）申请签发宗地图（蓝线图→立项→土地合同→宗地图→红线图→规 划要点→方案设计→（扩初设计）施工图设计） 2）申请富于销售力的规划要点（详细的地块分析—主要价值点、主要 劣势、景观、竞争楼盘） 3）启动资金安排（拖延地价、工程队垫资、分期开发、预售、抵押） 1 4）设计任务书（前期策划成果—户型比例，建筑风格、容积率、建筑 高度、功能比例、配套设施） 3、销售准备（现场包装、销售资料、团队组建、广告宣传、价格策略） 销售实施（现场销售制度、销售统计分析、宣传策略调整、银行按揭办 理） 4、竣工