天启开启雅戈尔杭州留下项目前期策略提报.pptxVIP

[壹] 策略前思考;传统养成的[跟风趋势];品牌挑战 – 如何破局绿城的强势品牌压力？ 文化挑战 – 如何破局杭州固执的地域文化？ 资源挑战 – 板块亚地段如何摆脱资源缺陷？;西湖不是简单的“城市核”，而是真正的“杭州心”，挥之不去的资源情结控制着城市与地产。一个明显的例证就是，杭州公寓与别墅，并没有真正拉开价差,在“产品类型”背后，资源成了终极要素;二 文化沉淀的“表皮主义”;三 传统养成的“跟风趋势” ;[项目挑战];可行性探讨 背景研读与;一 读城;[城 市] 四水归一，杭州的长三角核心化冲动;[多元化城市板块价值辨析] =〉滨江新城：形象提升/高端产业导入的跨江板块 供需结构性失衡，腹地性发展面临杭州本地人价值认可问题 =〉下沙新城：外来开发商散点开发带动的多元化人口副城 人口混杂，带来后续板块增值的障碍 =〉拱别板块：运河文明复兴带动的本土杭州人聚集板块 区域属性转变带来的价格对接朱城的机遇 =〉西溪-之江板块：生态资源带动的省级化高端板块 对接省会的城市地位，存在门槛降低的别墅化机遇 =〉西湖板块：非杭州化的国际化对接城市板块 土地绝供，产品创新可以创造销售神话 ;[空 间] 三面云山一面湖，向东的必然，向西的趋势;西湖单极变资源多核;[客 源] 内外争地，杭州与非杭州人的居住分化与聚焦;本地客源;西湖;二 观势;;截止至今年6月，杭州市总共出让土地19幅，总计122.9万M2。其中商业用地7幅，面积为14.3万M2;住宅用地12幅，面积为108.7万M2。;区域;;[近期状态] 外来开发商高价拿地带动房价上扬 拿地向后看两年，外来开发商拿地的价格预测，却成为在售项目的价格制定基准点，促使房价非理性上涨 例如：坤和·和家园一直拖延未销售，对外报告从07年中12000元/平米涨至目前22000元/平米 其依据便是周边拍卖地价的支撑;2、十七大效应，存在观望隐患;[近期市场表现]房博会后价量齐升，“拐点”未现;①05年后跨省投机势力退场，让位于良性的省会化投资需求，以外促内 ②多元化城市发展主题，旧改新拓，城市化运动扩容城市整体需求 ③西湖旧??、旧城衍生、新城再造，产生梯队，互为支撑 ④外来开发商带来全新的价值体系，品质、品味带动杭州房市二次成长 ⑤土地市场供应合理，供需层面总体良性，刚性自住需求与占位性投资需求比例合理;;项 目;;①文教板块退色，高尚居住区隐现 杭州大学先后出走文教区，逐步形成了“三墩、下沙、小和山、滨江”等大学集中区域，除了一些大学的研究性机构和历史性建筑得以保留外，文教区不再是曾经的文教区，外迁的大学土地出让导致一批中高端公寓住宅项目先后推出;② 西溪/城市化+城际化：城郊景观飞地 =〉城市生态居地 随着与主城交通连接的完善（天目路/西溪路），随着与周边城市交通连接的便利（绕城高速/杭徽高速），西溪迅速从城郊景观飞地融入到主城范畴;③良性价格筑仓/良性价格跳跃大于恶性透支 虽然存在类似和家园的价格非理性增长，但是在西溪形成了市场接受的价格基础 并根据与西溪的不同距离，形成了项目的价格梯度 因此，目前板块价格虽有泡沫，但良性跳跃意义大于恶性透支;小 结;[文教板块 / 高端住宅主力价格]22000-25000元/平米 [西溪板块 / 顶级大宅主力价格]25000-30000元/平米 [闲林板块 / 中级住宅主力价格]10000-12000元/平米;[2] 留下质变;②区域转变/区域价值重估;;[留下河景观改造] 水质改变、河道景观化、沿河建筑立面整治/08年完成;B、近郊卧城 =〉复合新城 / 主导项目模式之变 改变此前卧城的开发模式，引入复合型规划，重新定义价 值，使板块从游离于第一/第二居所间的尴尬定位，慢慢 向城市自然兼顾的第一居所转变;例证一：坤和·和家园/创新生活方式 一反常态，没有以常规的别墅开发入市，而是强化了地块内的城市主 轴，以高层+商业的形态，强化自然中的城市。同时租用水库，开辟垂 钓区；善意改良山地，增设高尔夫练习场，一切都超越既往单纯住宅开 发模式，以产品定义资源，开创生活方式的愿望明显;例证二：东湖·闲湖城/创新城市方式 虽然属于闲林板块，但其新都市主义的规划模式，显示了城西下一轮以社 区模式重新定义区域价值的趋势。项目规划大面积景观湖，预留大体量商 业与市民广场，并复合酒店等泛地产元素，同时设计了66层的超高建筑， 一切预示着项目已不是简单的大盘开发，而是努力