房地产投资分析复习知识点.docxVIP

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经 营、管理和服?务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机?②地段?③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长?2、投资不确定因素多、风 险较大?3、流动性较差?4、具有保值增值性?5、受政府政策影响较大?6、依赖金 融部门的支持?7、具有专业性?8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境；4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶 段 【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比 2、投资风险－效用分析， 通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功 能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格