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成功的可行性研究必备的六要素 □?作者：Eckenstahler,?Charles?R.?译者：周旋 日期：2003 -9-9 委托人经常要求咨询机构提供“立等可取”的“廉价”的分析报告。 要求咨询人员做出越长期的未来预测，他所给的结论就会越宽泛。报告的可信度 越低。 为了一份可靠的研究报告支付费用是必要的且别无选择的。 现在一个大型房地产开发项目需要很多报告，其中很重要的就是市场研 究报告和可行性分析报告。那么决定一个可行性研究成败的关键因素在哪里，以 及如何从房地产咨询人员那儿得到有价值的结果。 1. 准确界定研究任务 界定一项任务通常比人们想象的要难。但在实际情况中，对任务范围的 一些模糊的或误导性的描述将至少会导致报告完成时间的拖延。更常见的是，对 任务不正确的描述会导致在研究过程中使用与研究项目不匹配的数据和不准确 的假设条件。 开发商们在委托有关人员进行市场或财务分析时，最常见的错误就是对 要求完成的任务定义不清。清楚地描述所要求研究的任务、明确研究所要达到的 目标、提供研究所需的开发商的资料（不管开发商自己认为这些信息对研究有没 有作用），是客户和咨询人员共同的责任。 2. 明确研究的用途 完成一份可行性分析的理由可能很多。因此，报告的用途将在很大程度 上决定研究分析的类型和深度以及最后所要求的报告类型。例如，一个项目的市 场研究报告可能是为开发商确定项目定价策略而进行的写字楼租金的研究；也可 能是为了确定招股说明书中的项目总租金收入，从而吸引私人投资者对项目进行 融资。 在不同的用途中，分析人员可能要进行相似的分析研究，但分析的信息 量和分析人员最后所编写的报告类型则可能完全不同。对不同用途的研究报告， 咨询人员提供的服务内容和收取的费用也会不同。 通常报告的接收方，例如贷款机构，会在报告开始编写之前对研究的目 标、分析的范围和要编写的报告类型进行审查，这样就能保证研究报告所进行的 分析将符合他们特定的要求。 委托方和咨询人员都有责任进行必要的沟通，定义研究报告的目的和用 途以明确研究任务所要实现的目标和所要求的报告类型。 3. 确定分析期限和报告的提交时间 在预测未来事件时，大部分的市场研究和可行性研究都要对历史和当前 相关数据进行分析。开发商和其他报告的使用者必须认识到，要求咨询人员做出 越长期的未来预测，他所给的结论就会越宽泛。也就是说，预测的时间期限越长， 报告的可信度越低。在开始一项具体的研究工作之前，最重要的决定就是确定研 究分析的时间期限。 选择一个合适的项目时间周期能保证更准确的数据分析，也将得出更可 靠的观点和结论。贷款机构和开发商应对研究所要求的分析期限达成一致意见。 咨询人员提交报告的日期也是非常重要的。例如，贷款人通常倾向于在 做出贷款决定?30?天以内提交报告。一般来说，即使在其报告内容中描述了当前 的市场情况，一份三年前完成的市场研究报告也是不可接受的。贷款机构在认真 考虑贷款要求前会要求咨询机构对所提供的报告进行及时更新以反映市场的变 化。因此，开发商可以在项目前期规划的时候就委托咨询人员进行市场研究，然 后在融资之前进行及时更新。 仔细选择项目开始销售的时间并在研究中考虑合理的开发时间，这些都 会影响分析的可信度。经贷款人同意确定报告的提交日期后，委托房地产咨询公 司进行相应研究，是一项很好的经验，同时也会对报告的可信度产生积极影响。 4. 明确研究使用的方法 市场研究和可行性分析编写的程序因项目而异，不存在用来编写市场研 究和可行性分析的标准模型或确定程式。选择编写报告所采用的研究方法不仅是 一种科学而且也是一种艺术，甚至有的分析人员为了一个特定的研究任务而设计 一套专门的分析程序。显然，分析人员的个人经验和存在的偏见经常对他们所作 的结论产生影响。 房地产分析人员通常采用三种方法对特定项目进行分析，三种方法包括： ①需求分析法。这种方法主要分析对土地特定用途的需求产生影响的经 济因素。例如，新住宅单元的需求量取决于新增加的家庭数量，加上迁入该区域 的家庭数量，减去迁出的数量。分析人员计算出总的需求量，减去存量和计划供 应量，以确定市场的净需求量。 ②市场比较法。这种分析方法的基础在于相似市场环境下的项目表现可 以用来解释另一个市场环境中的项目结果。显然，市场环境和项目可比性是分析 的关键因素。分析人员会做出必要的调整以使所得出的结论和意见更具有可信性， 这些所做的调整通常以表格或矩阵的方式表现出来。 ③成本分析法。另一种常见的方法是做出项目的开发计划，适当估计项 目的软硬成本。然后分析人员做出未来的现金流分析，以检验在不同价格（或租 金）水平下的项目表现。分析人员最终会得出项目的合理价位，这个价格可以支 撑项目的开发并为投资者带来合理的回报。得出的价位将放到市场中通过与现有