杭州桐庐春江大奇山居项目策划报告.docxVIP

桐庐春江·大奇山居项目 策划报告 第一部分 桐庐房地产市场分析 一、桐庐房地产发展阶段及特点 文化 概?念 生活方式 市?场 社区环境 家居 用?家 房子 市?场 土地 炒家市场 开发特点 发展阶段 杭州是中国房地产市场最具竞争力的前?20?个城市之一，无论在 开发理念、经营思路，还是规划设计、操作模式，都明显地表现出 技术先导的用家市场阶段房地产开发的特点。 桐庐与杭州咫尺之遥，与杭州有着千丝万缕的联系，其房地产 市场的发展势必受到杭州的影响。尤其近几年来，桐庐人充分利用 优势资源开发旅游产业，带动了国民经济的发展。经济的拉动了消 费需求，随着人们生活水平的提高，对住的要求也越来越高，市场 的要求使桐庐房地产的变革迫在眉睫。 相对于杭州房地产商热衷于项目的概念开发、生活方式的营造， 桐庐房地产总体还处于从用家市场阶段，但有向概念市场过渡的迹 象。尤其是近来在江南经济开发区的一些楼盘，正逐渐从卖社区环 境向卖生活方式、文化过渡）。主要表现在： ——注重房屋的质量、朝向、户型结构、采光通风等因素，对物业 附加值的考虑相对较少。 ——注重社区环境的园林绿化，注重楼房外立面的修饰，但社区的 整体配套和物业管理服务等方面还需进一步完善。 ——社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务，没 能更好的发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用。 ——楼盘开发过多地倚重地理位置和自然环境，人文环境的塑造还 缺乏手段和力度。 ——市场营销是房地产开发各环节中较弱的一环，更注重市场炒作， 而公关活动实效营销较少。强调售楼中心的规划、建设，但销售人 员的基础培训不够，专业素养不高。这种情况其实也存在于杭州的 房地产市场中。 二、桐庐房地产价格平稳，具有升值空间。 据我们调查，桐庐老城区的房价都在?2000?元/平方米以上，新 城区的价格在?1500?元/平方米以上。这一房价对于一个县城来说是 属于正常的水准。 而桐庐作为国务院批准的对外开放县，在房地产开发上具有得 天独厚的优势。桐庐处在“西湖·钱塘江—富春江·新安江—千岛 湖—黄山”黄金旅游线的中心地段，是国家重点风景名胜区。境内 景点众多，风光旖旎，美不胜收。秀丽的富春江、奇幻的瑶琳仙境、 中药圣地桐君山、东汉古迹严子陵钓台、雄奇的富春江小三峡…… 2 近年来开发的白云源风景度假区、大奇山国家森林公园、天峒山度 假区、天目溪漂流、红灯笼外婆家与乡村家园、垂云通天河、富春 江七里扬帆、浪石金滩龙舟漂流。这数不清的景点成就了桐庐独特 的自然环境与人文气息，赋予了桐庐的房产与生俱来的内在价值。 桐庐是国务院批准的沿海地区经济开放县，改革开放以来，桐 庐县坚持“主攻工业，综合开发农业和旅游业，加快城市化进程” 的发展战略，深化改革，扩大开放，经济社会取得长足的发展。 2002?年，实现国内生产总值（GDP）60.3?亿元，比上年增长 11.7%。全县人均国内生产总值为?15225?元。经济环境的改善使桐庐 的城市建设不断加强，生活配套更加完善，也使更多的人愿意留在 桐庐、来到桐庐，这也为桐庐房地产的繁荣打入了一剂强心针。 从另一方面来说交通环境的不断改善，也使桐庐房地产业的触 角逐渐伸向了桐庐以外的地区，尤其是省会杭州，这更增加了桐庐 房产的竞争力。 由此可见，桐庐房地产市场的趋势还是应该稳重有升的。 三、总体竞争态势 ●?目前桐庐房地产的竞争十分激烈，主要体现在对于地段、成本控 制（价格）、功能设计与建筑设计的合理性、技术与工艺方面的 竞争。总的来说是地段求佳、价格求低、制作求精、比小分，比 “规定动作”的状态。 ●?少部分发展商已经确立了以品牌领先（如宋都）、以概念和开发 方式领先的（米兰）的竞争水平。 ●?就房地产业发展趋势和杭州本地的具体情形来看，未来竞争制胜 的战略要素是品牌、土地规模和实力（包括资金、人才和企业能 力）。与此同时，新的开发理念、新的操作手法、新技术和工艺、 材料，也将日益成为竞争热点。 第二部分 桐庐旅游市场发展阶段 传统观光旅游 （解放后——至今） 人造景点观光旅游 （九十年代初兴起） 休闲度假旅游 （九十年代末兴起） 一、传统观光旅游 传统观光旅游是以富春江、瑶琳仙境、严子陵钓台等景区、景 点为代表，以自然、山水、人文、历史、宗教、古迹为绝对旅游吸 引物的旅游形式。 这一阶段旅游是以“走”、“看”主要特点，人们获得的有经历 只是一种较为肤浅的感受。是一种只让游客作“看客”的被动式大 众观光游。近年来，从国际旅游市场需求走向的情况看，单纯的观 光型旅游，已呈现出较为明显的下降趋势。 这一时期旅游业的主要特点是： 4 ——旅游产品种类过于单一； ——旅游活动，以“看”为主，走马观花，浅尝辄止； ——“以旅游景观和名胜为本”，游客只是被动的参与者； ——回头客少，