大连高新园区芝麻街高档小户型公寓项目前期策划方案.pptxVIP

第一部分 市场情况一、大连宏观环境分析2001-2008年大连GDP增长情况城市经济发展为房地产市场发展创造契机2008年大连市经济发展及城市建设依然保持高速发展态势，经济活力的提升、大批外资企业的引进，将推动区域经济发展和配套设施的完善，为房地产开发投资创造了契机。城市固定资产投资的大幅度增长带动房地产投资的进一步发展大连良好的经济环境带动大量资金涌入城市，2008年全市共完成固定资产投资2510亿元，同比增长30%。充溢的资金供应加速了城市的发展进程，同时也给房地产市场的健康发展提供良好的外部环境。人均可支配收入的大幅度增长提高了大连市民的消费能力2008年大连市人均可支配收入加速增长，增幅为15.80。截至2008年底大连人均年可支配收入达到1.75万元。人均可支配收入大大提升了百姓的消费能力，对房地产市场的发展起到明显的带动作用。外来人口的大幅增长带动大连房地产市场刚性需求的不断增长万人随着大量人才的涌入，2008年大连户籍人口数量比上一年增长将近8万人，增长速度进一步明显加快。大连城市竞争能力的加强，吸引外来人口的日益加强，同时对住房需求也将明显增多。二、大连高新园区环境分析大连高新园区的历史使命大连高新区是改革开放后，经国务院批准建立的首批国家级高新区之一。建区17年来，这里已成为我市高新技术产业的基地和自主创新的平台。 高新区是时代的产物，集中力量发展软件和服务外包产业，为“中国制造”向“中国创造”的转变树立了样本。大连高新区是中国新经济布局的一个支点，是大连新经济崛起的一个触发点。大连高新园区的现在大连高新区现有四大主导产业：软件和服务外包产业、电子视听产业、先进制造产业和生物医药产业。2008年4月，省政府批准将大连旅顺南路软件产业带纳入辽宁沿海经济带重点支持区域并明确起步区总面积40平方公里，包括5个产业区：大连软件园（5平方公里）、七贤岭现代服务业核心功能区（5平方公里）、河口国际软件园（7平方公里）、黄泥川·天地软件园（8平方公里）、龙头国际软件园（15平方公里）。 高新区现有注册企业2500余家，其中，世界500强企业55家。2003－2007年大连高新区主要经济指标均以30％以上的速度增长，总体发展规模和水平居全国各高新区前列。 大连高新园区的现在目前园区内共有，大连高新区高端人才占全区从业人员的比例高居东北各城市前列：大学以上学历9.8万人，占从业人员的60.2％，其中博士1100多人，硕士2万多人，博士后科研工作站和科研基地12个。2008年实现地区生产总值172亿元，增长22％完成总收入583亿元，增长25％；高新技术产业收入461亿元，增长30％；完成固定资产投资140.6亿元，增长40.1%；实际利用外资6亿美元，增长48.2％；财政一般预算收入15亿元，增长35.6％，增速居全市第一。 大连高新园区的未来　到2012年，旅顺南路软件产业带吸引和聚集软件企业要达到2000家，万人企业达到5家以上，5000人企业达到10家以上，1000人企业达到50家以上，从业人员达到20万人，年销售收入突破700亿元；成为全市重要的支柱产业之一，并全面拉动 IT产业的发展，形成国内最大的软件和服务外包企业集群和承接能力，产业综合成熟度和竞争力实现“中国第一”。　到2017年，销售收入达到2000亿元，出口达到85亿美元，从业人员达到45万人。在产业规模和综合实力上达到全球产业领先城市的水平，成为与美国硅谷、印度班加罗尔、爱尔兰都柏林齐名的全球软件和服务外包领军城市，成为“中国硅谷”，实现“世界第一” 。三、大连商品住宅市场分析（一）2008年大连楼市要点新建商品住宅供应量大幅上增+45.54%套数由于2007年大连房地产市场高涨的开发热潮带来的传导效应，导致2008年商品住宅的供应量大幅增加，2008年大连市内四区可供销售新建商品住宅供给3.94万套，相比于2007年增长45.54 ％。甘井子商品住宅供应量占到总量的六成以上套数由于2008年高密度的开发和低效率的消化速度导致甘井子区的市场供应量占比提升约10个百分点，达62.29%，可售套数为2.45万套；其它三区占比略有下降．新建商品住宅成交量大幅萎缩-36.4%套数2008年是中国房地产市场近十年高速发展中最为低潮的一年，也是大连房地产市场最萎靡的一年，随着2007年底开始的宏观调控，加上购房者愈加凝重的观望气氛，大连市新建商品住宅的交易十分清淡。2008年大连市内四区新建商品住宅共销售2.44万套，与07年成交对比，同比下降36.4%。成交量持续在低位运行，十月份政府“救市” 政策成效甚微套数成交量变化来看，1月份，因为有07年部分认购(定金)被结转至08年备案成交，当月成交有一个较为好看的形式，但至2月开始，冬季加上宏调、观望的三重作用，使当月