咸通销售培训房地产基础知识金雁.pptxVIP

销售员培训房地产基础知识（内部培训资料，请勿外传）金洪宇2014年2月编制目 录第一章 城市土地和城市规划知识P03-第二章 房地产建筑知识P09-第三章 房地产测绘知识P23-第四章 房地产统计指标（简略）P53-第五章 房产开发流程P54-第六章 房地产销售相关专业术语P61-第七章 房产销售中的常见问题及解决方法 P65-第八章 销售怎样应对难成交的客户P74-第一章 城市土地和城市规划知识土地获取及年限土地（国有土地、集体土地所有权）： 1、发展商只有得到土地使用权才能建房 ? 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地） 国有土地使用权出让年限：住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年第一章 城市土地和城市规划知识城市规划常用术语及指标1、用地性质2、用地面积3、用地红线4、容积率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路红线8、建筑红线后退距离9、建筑线10、绿地率11、交通出入口方位12、停车泊位13、建筑间距14、日照标准15、日照间距系数16、城市绿线 【用地红线】经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。【容积率】 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 【建筑密度】 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 【道路红线】 规划的城市道路路幅的边界线。【建筑红线】城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。【绿化率】指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率。第一章 城市土地和城市规划知识第一章 城市土地和城市规划知识容积率的计算？基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米　　　容积率：6.87 覆盖率：41% 第一章 城市土地和城市规划知识容积率的计算规定？建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积。一般纳入容积率的部分，都可以发房产证和土地证。当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积 底层车库、自行车库等层高＜2.2米的建筑不计算建筑和面积，也不纳入容积率指标。绍兴县、平水部分土地在出让时规定“地下室可纳入容积率指标”时，则计入容积率。 第一章 城市土地和城市规划知识地下室地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。地面地面1/2线地下室1/2线地面地面1/3线在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中 第二章 房地产建筑知识第二章 房地产建筑知识建筑物的分类⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（1—3层，高度≤10米的建筑）、多层住宅（4—6层，10米＜高度≤24米的建筑）、中高层住宅（7—9层）、高层住宅（10层以上，高度＞24米）、超高层（28层以上，高度≥100米，）。部分地方又把7-17层称为小高层，但这个不是规范分类。公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 绍兴一般高层建筑规定不超过60M，部分地块放宽至100M。第二章 房地产建筑知识建筑物的分类⑶按建筑结构分类砖木结构建筑：砖柱、砖墙与木头梁柱构成。砖混结构建筑：部分砖柱、砖墙与混凝土梁组成，砖墙起支撑承重作用。钢筋混凝土结构建筑： 框架结构、 框架剪力墙结构、 剪力墙结构、 简体结构、 框架简体结构、 筒中筒等。钢结构。第二章 房地产建筑知识建筑物的分类剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 第二章 房地产建筑知识建筑物的分类框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的