房地产周期的繁荣.pptxVIP

第七章 房地产周期;主要内容 第一节 房地产周期概述 第二节 房地产周期的影响因素 第三节 房地产周期的形成机制 第四节 房地产周期的测度 第五节 房地产周期与宏观经济周期 ;第一节 房地产周期概述;经济周期指总体经济活动的扩张和收缩交替反复出现的过程，包含物价、股价、存货量等相关重要经济指标的变化趋势，呈现周期性循环变动的情况。 经济周期的过程可以分为扩张和衰退两大阶段，细分又可再分为复苏期、扩张期、紧缩期和萧条期四个小的阶段，其周期长度没有定论。;（二）经济周期的特征 经济的周期性不同于随机性波动，其具有以下特点: 第一，经济周期属于经济总体的波动，而不仅仅是某个经济局部的波动。 第二，经济周期常表现为较长时间的波动，一般都是以年度为单位。 第三，经济周期是指经济发展从扩张到收缩，再从收缩到扩张，依次出现的繁荣、衰退、萧条、恢复等各个阶段，并且各阶段周而复始地出现。 ;（三）经济周期的类型 1．基钦周期（短期波动，约40个月） 2．朱格拉周期（9-10年） 3．库兹涅茨周期（中长期波动，15-25年） 4．康德拉季耶夫周期（50-60年） 5．熊彼特周期 1个长周期（48-60年） =6个中周期（9-10年/个） =6x3个短周期（40个月/个） ;（四）解释经济周期成因的若干理论 经济周期成为宏观经济学的研究主题之一，各个时代的经济学家分别从不同角度解释了经济周期的成因： 1．乘数—加速原理 2．消费不足理论 3．投资过度理论 4．纯货币理论 5．技术创新决定论 6．心理预期理论 7．太阳黑子理论 ;二、房地产周期 （一）房地产周期的含义 代表性观点 1.房地产周期说 2.房地产景气循环说 3.不动产经济周期说 4.房地产市场周期说 5.房地产生命周期说 6.房地产经济运行周期说 ;（二）房地产周期的内涵与类型 1.内涵： 房地产周期指房地产业在经济发展过程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复的动态过程，表现为复苏、繁荣、衰退和紧缩循环出现的周期性波动现象。 2.类型 根据房地产物业类型不同划分 根据房地产经营类别不同划分 根据经济增长率划分 根据时间长短划分 根??波动的剧烈程度划分 ;三、房地产周期的阶段及表现 房地产周期分为两个过程和四个阶段。 扩张过程：复苏Ⅰ、扩张Ⅱ 收缩过程：收缩Ⅲ、衰退Ⅳ;第二节 房地产周期的影响因素;（二）价格预期 市场参与主体对价格的预期是房地产波动的主要动因。 消费主体：对房地产价格涨跌的预期将左右购买行为； 投资主体：价格预期影响对土地的需求量和可作为投资的物业的需求量的增加或减少。;（三）投资 房地产投资的变动，常常被人们看作是影响房地产波动的重要引擎。 房地产的投资的变动与房地产周期的变动基本上是一致的。 房地产投资波动比房地产周期的波动往往更活跃一些。;（四）预期收益率 预期收益率不断提高，增加投资和扩大开发规模 预期收益率不断下降，投资行为谨慎。;二、影响房地产周期的外生因素 （一）经济因素 1.经济增长率 2.国民收入 3.通货膨胀率 4.产业结构 5.利率;（二）社会发展因素 1.传统置业观念及消费心理 2.社会福利水平 3.人口数量及状态 4.家庭户数与规模 5.家庭生命周期 6.生活方式 ;家庭生命周期 （1）青年单身期：参加工作至结婚的时期，一般为1-5年。 （2）家庭形成期：指从结婚到新生儿诞生时期，一般为1-5年。 （3）家庭成长期：指小孩从出生直到上大学前，一般为9-15年。 （4）子女教育期：指小孩上大学的这段时期，一般为4-8年。 （5）家庭成熟期：指子女参加工作到家长退休为止这段时期，一般为15年左右。 （6）退休养老期：指退休以后。这一时期的主要内容是安度晚年，投资和花费通常都比较保守。;（三）城市发展因素 房地产与城市化关系密切，城市化加剧了对城市基础设施、尤其是普通住宅的需求，并影响着人口增长、人口流动和交通运输业的发展； 这些因素又进一步对地价上涨和房地产发展产生作用，进而影响房地产周期波动。 ;（四）政策因素 1.房地产供给政策 2.住房分配和消费政策 3.房地产金融政策 4.房地产产权和交易政策 5.房地产价格政策 ;从左表可以看出，中国房地产业政策存在着明显的周期性特征，经济扩张政策和经济紧缩政策交替使用，形成中国房地产业的政策周期。 ;第三节 房地产周期的形成机制;二、房地产周期的内部传导机制 房地产周期波动的内部传导机制，指的是由房地产经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系，以及对外在冲击的反应，主要的内部传导机制包括： （一）供求机制 （二）价格机制 （三）乘数——加速数机制 （四）产业关联机制 （五）房地产增长制约机制 （六）信贷——利率机制 ; 供求机制是指商品的供求关系与其他市场要素（如