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房地产广告引发民事法律风险 　　【摘要】房地产广告作为房地产公司扩大销售规模、 资本快速回笼的手段之一，一直处于房地产宣传的重要地位， 但房地产公司为了吸引购房人，往往在广告中夸大其辞对房 产及附加资源做一些不实宣传，导致购房人实际到手的房产 与广告中描述不符，从而引发一系列的法律纠纷。本文就从 房地产广告引发的法律风险入手，分别从民事风险和行政风 险两方面分别分析房地产公司会面临的风险，以期避免双方 风险。 　　【关键词】房地产广告；要约；法律风险 　　一、案件 　　2013?年，26?名购房人起诉北京中粮万科房地产开发有 限公司，原因是被告在广告宣传中称“买长阳半岛，上北京 四中”，购买中粮万科的房主“一房一名额”，但购房人实际 购入房屋之后，被告却并未履行承诺。原告认为被告在宣传 单及户外广告中都使用重要篇幅来宣传购买其房产所附加 的教育资源，而?26?名原告签订购房合同，有很大部分原因 是看中了地产商所给出的这种附加条件的允诺，也即被告对 上北京四中的允诺对原告做出购买被告房屋的法律行为有 重大影响。而双方争议的焦点在于：一、万科公司在广告中 做出的房产附带教育资源的宣传属于要约邀请还是要约，若 属要约，则视为合同内容，万科公司的行为要受其约束，若 属要约邀请，则不视为合同内容。二、万科公司做出的房源 附加的教育资源是否属于“红线”范围之内，所谓“红线” 范围之内即《商品房买卖合同纠纷司法解释》的第三条中所 称的房地产项目规划范围内的房屋及相关设施。 　　二、分析 　　近年来，因房地产广告引发的纠纷越来越多，而房地产 广告中有关房地产项目的允诺引发的纠纷又占其中的绝大 部分。要分析房地产广告引发的法律风险，特别是房地产开 发企业可能要承担的民事法律责任，首先要从法院的判决理 由及判决思路入手。在《商品房买卖合同纠纷司法解释》发 布前，法院的思路一般是根据是否符合《民法通则》中欺诈 的条件来认定案件性质，也即房地产企业发出的广告或宣传 中是否有虚假或隐瞒真相的意思表示，从而使相对人陷入错 误理解从而做出错误的意思表示。或者是基于《合同法》中 缔约过失的规定认定购房者的信赖利益损失。而在《商品房 买卖合同纠纷司法解释》发布后，由于特殊法优先于一般法 的原则，法官的审案的思路也相应地发生了变化，直接根据 司法解释第?3?条以及《合同法》第?14、15?条来认定商品房 销售广告是否构成要约，若构成要约，则房地产公司允诺的 条件则视为合同内容，其若违反其要约内容，则需要承担相 应的违约责任，承担继续履行、赔偿损失等责任。若认定其 为要约邀请的话，则一般就会做出不利于购房人的判决。 　　房地产广告中的允诺内容主要存在于以下几个方面： （1）向购房人允诺提供附加在房源上的的其他资源，如教 育资源等。（2）向购房人提供的项目配套的公园、体育场馆、 绿地等。（3）向购房人提供的优惠或支付上的折扣等。这些 内容何时会被法院认定为要约呢？一般来说，法院认定广告 中的内容为要约需满足以下三个条件：（1）房地产公司对 项目内的房屋及影响房屋使用的配套措施所做的说明。（2） 这些说明具体确定。（3）该说明对于购房者购买房屋签定购 房合同及房屋的价格有重大影响。而条件一法院在裁决的时 候并不会完全严格地按照其字面意思来解释，而会根据商家 的允诺是否对购房人签定购房合同有实际影响做扩张解释， 这样做也更符合公平正义的法律理念。也即，在项目规划范 围外的房屋和设施，房地产开发企业也并不一定不承担任何 责任。从另外方面来讲，法官也可不依该司法解释而是直接 依据《合同法》第?14、15?条直接做出裁判，而第?14、15?条 并没有限定必须在项目规划范围内才可认定为要约。而对于 “红线”范围内的部分，若企业违约，可以继续履行的，法 院会判决其继续履行，而不能继续履行的，则告知当事人另 行起诉赔偿损失。而对“红线”外的部分，若商家虚假宣传， 是否就不会导致承担任何责任呢？显然不是，如果情况特别 严重，法官也可酌情对第一个条件进行扩张解释，更可以依 《民法通则》中欺诈的条件下来认定房地产企业的责任。而 条件二中的具体确定，需要法官的自由裁量来认定。条件三 中的对购房人签定合同有重大影响更需要法官去考察购房 人的主观心理状态，但也并不是无迹可徇的，但是总体上来 说法官的自由裁量权比较大。正是由于以上三个条件都有极 大的不确定性，导致法院认定广告属于要约还是要约邀请的 不确定性也会增大。 　　综上，不难看出，万科公司所承诺的房源附加的教育条 件是购买万科的房子就可以获得附属于房源的教育资源，而 该附属条件虽然不属于项目规划范围内的房屋及影响房屋 使用的附属设施，但并不能因此将该项允诺视为要约邀请， 而应认定为要约，因其对购房人签定购房合同有重大影响， 且根据上文说明