法学系房地产法.pptVIP

房地产法授课内容及重点 1.房地产法概述 2.房地产权属法律制度 3.房地产用地、开发经营法律制度 4.房地产交易法律制度(重点） 5.房地产税费法律制度 6.物业管理法律制度 案例一：一房二卖 2005年6月，和顺市某房地产公司经过市国土局批准，从事“秀苑花园”商住楼的开发兴建工作。2006年7月，在完成商住楼的地基打桩工作后，该房地产公司开始预售“秀苑花园”的楼房。 7月28日，华艺影视公司与房地产公司签订了一份《商品房预售合同》，预购了该花园B座6层的601、602、603 3套房屋，预交了30%的购房款60万元。 合同约定：房地产公司在商住楼验收竣工后3个月内协助华艺影视公司（以下简称华艺公司）办理房屋产权证。 1998年3月20日，“秀苑花园”竣工验收。 3月26日，房地产公司在未与华艺影视公司协商的情况下，将原来预售给华艺公司的3套房屋卖给了信使传媒公司（以下简称信使公司），信使公司一次性付清所有房款。 4月2日，房地产公司协助信使公司办理了该花园B座6层的601、602、603 3套房屋的产权证明。 4月5日，华艺公司按照合同来查验房屋准备入住时，发现原预售房屋已经被信使公司占用。 华艺公司只好质询房地产公司，房地产公司答应重新为华艺公司调换另外3套房屋，华艺公司不同意，坚持要求入住原先预定的房屋。因房地产公司无法满足其要求，遂向人民法院提起诉讼。 问题： （1） 房地产公司的行为属于什么性质？ （2） 谁是B座层6套3房屋的产权所有人？ （3） 本案应该如何处理？ （１）房地产公司的行为属于违约行为。房地产公司违反其与华艺公司签订了的商品房预售合同的约定，在工程竣工后未经华艺公司的同意，擅自将预售给华艺公司的房屋转售给信使公司，对此，房地产公司应当承担违约责任。 （２）B座６层３套房屋的产权所有人是信使公司，因为在房地产公司与华艺公司、信使公司签订的两份合同中，后一份合同已经完全履行并且依法办理了房屋产权证书，表明信使公司是房屋的所有者。 （3）要分情况分析。 如果华役公司起诉房地产公司一房二卖，则可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 如果华役公司起诉房地产公司和信使公司恶意串通，则请求确认房地产公司与信使公司订立的商品房买卖合同无效。合同无效，则登记也无效。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 　　第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 　　 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 预告登记 指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生的不动产物权的变动。 （预防一房二卖）　 第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 案例二：房地产法律关系的特殊性 1994年12月，某市政府因市政建设需要，征收该市大石镇某管理区黄岐村的土地100亩，以“统征自留用地”名义将其中10亩划拨给该村作为发展乡镇工业用地。1995年3月，该村村民委员会与某县金叶公司签订《土地使用权转让合同》，约定把“统征自留用地”中的3亩转让给金叶公司用于建设商业中心。转让价格为180万元。该款分2期付清，首期120