xxxx房地产商业价格制定方案.pptxVIP

嶺秀山南商业价格制定方案目录项目定价基础项目定价策略核心均价测算65项目定价基础金地滟澜山·金街周边楼盘商业产品金街一期金街二期开盘时间2011年12月2012年6月项目均价1.6万元/平1.8万元/平项目套数 39（售罄）20(基本售罄)单铺面积70-300㎡70-300㎡层高3.3米3.3米使用率----滟澜山·金街位于滟澜山小区内部，部分为独立建筑，部分为别墅一层部分；金街主打西班牙风情街区，但并没有完整的业态规划和店铺包装；项目商铺已基本售罄，但出租情况并不理想，业主租金报价均在 25—40元/㎡/月；独立建筑别墅一层西湖春天·财满街周边楼盘商业产品财满街开盘时间2011年项目均价1.8万元/平项目套数 43套单铺面积28-118层高3.6米使用率40%财满街位于西湖春天小区东门，主要是为小区提供生活配套，入驻店铺多为社区超市、彩票站、手机充值站等。西湖春天·北侧商街周边楼盘商业产品北侧64#商街开盘时间2012年项目均价3万元/平项目套数 13套（其余未推）单铺面积107㎡层高6.3米使用率——北侧商街位于西湖春天小区北侧，巢湖二中正门对面，位置优越。商铺单层层高6.3米，可分隔。广弘城·凡尔赛街周边楼盘商业产品凡尔赛街开盘时间2011年10月项目均价1万元/平项目套数 48套（基本售罄）单铺面积120-300㎡层高4.8米使用率——凡尔赛街位于广弘城西侧，数量较少，作为小区配套存在。目前已基本售罄，未有商家入驻。广弘城·北侧商街周边楼盘商业产品北侧商街开盘时间2012年项目均价2万元/平项目套数 40套单铺面积100-230㎡层高4.2米使用率30%北侧商街位于广弘城北侧沿街部分，目前已有少量商家入驻。山南印象周边楼盘商业产品山南印象项目均价暂不出售项目套数 约170套单铺面积30-140㎡使用率30%商业租售总览楼栋推售时间货量 销售 整体销售率租金 出租率 金地滟澜山金街201125元/㎡/月10%西湖春天财满街 201125元/㎡/月40%64#底商2011未租0%广弘城1-3#2010.126350%30-35元/㎡/月 30%46-51# 201025-28元/㎡/月0凡尔赛街2011482960%未租0山南印象住宅底商2011170招租形式20--30元/㎡/月30%独立商业2011320100%公寓底商2011——26暂无投资者活跃，租金回报低山南首批商业推出于2010年8月，2年时间，出租率低空置率高，商业氛围不易形成；目前大多数街区都缺乏完整的业态规划，只是将商铺作为小区配套使用；单层小面积商业去化速度快，双层大面积商业去化速度缓慢，可见投资者对“商铺投资”仍有一定的信心；山南商铺租金水平较低，约20-35元/㎡/月，租金水平上涨幅度非常小；暂时没有任何实行返租销售政策的项目；可见，山南区块虽然目前发展仍有待成熟，但投资者对区块商业投资仍有信心。项目定价策略市场比较法 因山南区块租赁体系尚未成型，租金回报率太低，因此采用租金还原法定价缺乏参考意义。 在这里我们采用市场比较法测算核心均价：选取周边四个可比性高的项目的商铺，设置不同的权重，对四家商铺核心均价进行测算本项目一拖二商铺价格。 项目目前价格（元/平）备注采用均价(元/平米)权重滟澜山金街1.8万/㎡规划与本项目类似，去化情况较为满意，对本项目参考意义最大1.8万45%西湖春天、广弘城临街1.8-3万/㎡西湖春天单层6.3米，因此售价价高1.6万20%西湖春天、广弘城内街1-1.5万/㎡业态规划杂乱，多为小区配套1.1万20%印象山南街铺目前只租不售，预计售价1万/㎡左右，参照意义相对较小1万15%项目定价策略市场比较法四期商铺与竞争楼盘打分表： 比较项目本项目滟澜山金街西湖春天（临街）西湖春天（内街）山南印象45%20%20%15%　　18000　16000　11000　10000　打分实得分打分实得分打分实得分打分实得分打分实得分升值潜力15%7010.50 7511.258512.75659.75659.75商铺成熟度10%505.00 909808606707人流通达性10%686.80 808909656.5656.5交通便利性12%759.00 809.6708.4607.2607.2片区规划12%708.40 9010.8759607.2607.2商业规模15%659.75 9013.59514.25659.75659.75开发商品牌10%707.00 909808808656.5周边商业环境6%633.78 855.1905.4704.2704.2规划档次10%777.70 808959.5656.5656.5合计67.93 84.2584.365