常熟成本分析.docxVIP

项目 计算依据 总价（万元） 广告宣传及广告代理费 销售收入×1% 386 销售代理费 销售收入×1.5% 579 其他销售费用 销售收入×0.5% 193 商铺 酒店式公寓 建筑面积（平方米） 20000 12000 6 6、销售费用：总计?1158?万元 成本收益测算 本项目建筑面积总计建筑面积：32000 本项目建筑面积 总计建筑面积：32000㎡ 1、?土地楼面价：4500?元/平方米?土地总价?14400?万元（地价含基本配套相关费用）。 2、前期工程费：?50?元/㎡（含规划设计费、地质勘探费、临时接水接电费等），总计?160 万元。 3、基础设施费：130?元/㎡（含永久水、永久电、室外道路环境工程等），总计?416?万元。 4、建筑安装工程费：总计?4400?万元（含土建装修、给排水消防、暖通、电弱点、室外等 造价费用） 商铺：单价?1000?元/㎡，总计?2000?万。 酒店式公寓：单价?2000?元/㎡，总计?2400?万。 5、管理费用： 以上?1~4?项之和×3%＝19376?万元×3％＝581.3?万元 项目 计算依据 单价（元/平方米） 总价（元） 商铺 酒店式公寓 质检费 建筑安装费×1‰ 1.0 1.8 44000 审标费 建筑安装费×1‰ 1.0 2.0 44000 监理费 建筑安装费×8‰ 8.0 16.0 352000 7、间接费用：总计? 7、间接费用：总计?44?万元 按销售收入×6%＝2316?万元 9、不可预见费 以上?1~4?项之和×3%＝581.3?万元 10、财务费用 按银行贷款?7％的利率来计算，暂贷资金?5000?万，2?年所产生的利息为 5000?万×7％×2＝700?万元 成本合计:24756.6?万元 成本单价?7736.5?元/平方米 二、销售收入测算 商铺 均价?16000?元/㎡，销售收入?32000?万元 酒店式公寓 均价?5500?元/㎡，销售收入?6600?万元 销售收入合计?38600?万元 三、项目收益 收益＝销售收入－成本合计＝13843.4?万元 每平方米收益＝4326?元/平方米 注：（此收益不包括户外广告收益、商业经营收益、场地租赁收益、地下车库经营收益等 费用）。 四、项目不确定性分析 本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率 等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济 效益目标的实现。 1.?盈利能力分析 投资利润率＝利润总额/投资总额＝55.9％ 与略高于银行贷款利率的社会平均利润率，以及房地产同行业相应指标的比较，该项 目的利润率都高出不少。故项目是可行的。 2.?盈亏平衡分析 假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当本项 目所有物业销售率达到?64.1％时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认 为，当盈亏平衡点的销售率小于等于?70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率 为?64.1％，可见其风险程度较低。 3.?敏感性分析 影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经 营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价 水平。因而，本项目敏感性分析针对投资利润率的评价指标，分别计算售价上下波动 5％、10％和建安工程费上下波动?10％、20％时，对经济评价指标影响。具体情况见下表： 项目指标 基准方案 建安工程费变动 －20％ －10％ 10％ 20％ 投资利润率 55.9％ 62.1％ 59.2％ 53.3％ 50.2％ 投资利润率升降幅度 11.1％ 5.9％ -4.7％ -10.2％ 项目指标 基准方案 项目整体售价变动 －10％ －5％ 5％ 10％ 投资利润率 55.9％ 42.3％ 49.2％ 62.6％ 69.1％ 投资利润率升降幅度 -24.3％ -12.0％ 12.0％ 23.6％ 项目指标 基准方案 酒店式公寓售价变动 －10％ －5％ 5％ 10％ （ （3）酒店式公寓售价变动对项目利润率的影响 （1）建筑安装工程费用变动对项目利润率的影响 （1）建筑安装工程费用变动对项目利润率的影响 此表反映的是建筑安装费对项目收益率的影响。建筑安装费用是项目的一个较大的不 及质量有着直接的关系，档次质量的提升势必造成售价的提升，也会影响到项目的收益率。 而目前市场上建筑材料成本变化很快，我们必须注意这方面的控制。 （2）项目整体售价变动对项目利润率的影响 （2）项目整体售价变动对项目利润率的影响 上表反映的是商铺及酒店式公寓整体售价变动对收益率的影响。与前表相比较，我们 控制对本案的操作是否成功非常关键，合理的售价和有力的销控措施将极大的保障本项目