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房地产项目成本管理研究 　　【摘要】近几年，随着国民经济的飞速发展，房地 产行业已经成为我国经济增长点和国民经济的支柱型产业。 房地产的竞争也过渡到了内部管理的竞争。在新的竞争环 境下，加强房地产企业的成本管理已成为房地产企业开发 的关键因素和核心内容。本文从房地产项目成本管理的现 状出发，分析了当前存在的几个突出问题，并针对这些问 题提出了相应的对策，从而改善房地产企业整体成本管理 水平，提高企业的市场竞争力。 　　【关键词】房地产项目；成本管理 　　一、引言 　　在项目实施的过程中，为了确保项目在成本预算内尽 可能高效率的完成项目目标，并使其所花费的实际成本不 超过预算成本而对项目各个过程进行的管理与控制的过程 被称为项目成本管理。房地产项目成本管理，就是在项目 投资决策阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段以及项 目销售阶段，对建设项目的成本进行管理，以保证项目管 理目标的实现，并能合理使用人力、物力、财力，取得较 好的经济效益。从我国当前的房地产行业总体形势看，房 地产建筑企业大多采取粗放型的管理模式，成本目标不科 学，成本控制不到位，管理效果不好，在此情况下，提高 房地产企业成本控制和管理意识，加强项目成本管理成为 了提高企业利润的必由之路，也是当前亟待解决的现实问 题。 　　二、房地产项目成本管理存在的突出问题 　　（一）初期成本控制缺乏重视 　　作为房地产项目开发成本之基础，房地产项目投资决 策所产生的费用虽仅为总成本费用的?2%左右，但却可能会 造成?90%的影响。设计是房地产项目开发成本控制的关键， 但从当前国内多数设计单位对房地产项目经济、技术研究 现状看，其深度依然不够，对房地产项目初期阶段的成本 控制缺乏重视，尤其是设计人员只注重设计质量，对造价 不关心，因此难以通过对设计方案进行优化，实现初步设 计方案编制，通过概算对总造价进行控制的目的也难以实 现。 　　（二）组织管理涣散，项目成本难以控制 　　目前房地产项目管理中，为了控制成本，越来越多地 肢解工程，发包给更多的承包人。因房地产项目的参建施 工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同， 公司除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业签订所谓 总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程 的施工单位也直接与承包方签订工程施工合同。因工程招 标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，施工单位 出于自身利益的考虑，合作意识差，造成工期拖延和管理 上的混乱，企业对项目成本难以控制。 　　（三）成本管理的手段和方法较为落后 　　我国的房地产企业发展参差不齐，很多企业在房地产 项目中成本预测的方式极为简单和落后，即使是某些大型 公司，在施工项目过程中也未必采用了先进的计算机辅助 管理设备，通过人工采集数据来核算成本的管理方式是常 有的事情，这些情况导致成本数据不能及时收集、传递、 处理，更谈不上通过对成本数据的有效分析及时准确地发 现成本管理中存在的问题了，也就难以采取有效措施来降 低成本，以使经济利益大量流失。 　　（四）项目开发过程中，缺乏对全程的成本管理 　　房地产工程项目全寿命周期主要是指工程项目自评估 创意，至施工建设，再到最后的项目竣工、售后服务整个 过程。在此过程中，不同的环境、方面等，都可能涉及到 资金流动问题，所以房地产项目成本控制，一定要贯穿在 整个工程项目全寿命周期之中，具体到各个环节。然而实 践中却并非如此，很多房地产企业对工程项目成本管理工 作仅关注施工阶段，很少关注全寿命周期的成本管理，尤 其是房地产项目竣工、拆除过程中的成本管理工作落实不 到位。 　　三、房地产项目成本管理的完善对策 　　（一）投资决策阶段的成本控制 　　房地产项目决策阶段，其成本管理主要包括项目定位、 规划设计等方面。做好市场预测工作，确定合理的标准、 项目特点以及价格水平和开发计划，并在此基础上拟定客 观的项目投资规模、成本与投资收益指标，以此来降低房 地产项目的投资；合理科学的设计，可降低工程造价 10%，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达?70%95%， 实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问 题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不 足”。 　　（二）招投标阶段的成本控制 　　在房地产开发行业中，需要进行招标工作任务主要有 设计招标、施工招标、大型机械及设备采购招标等。可采 取的方法有：推行工程量清单计价、进行设计与施工招标、 进行标底的编制与审查、选择精干的监理企业和优秀的施 工企业等。 　　（三）施工阶段的成本控制 　　编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职 能任务。熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的 部分和环境，作为重点控制对象。对经济技术变更进行经 济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。