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房地产企业成本管理软件万科财务部 胡宏 二○○四年四月十八日主 要 内 容 成本管理软件开发的背景 软件开发前基础工作和制度的完善软件使用后的成本管理现状和前景 成本管理软件开发的背景 从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求： 单纯的建安费用控制项目全成本控制 加强成本的计划性——目标成本管理制度 成本管理软件开发的背景2000年万科集团成本管理的状况 利润是多少——不准确 项目间成本——不可比 基础资料管理——不统一 软件开发前基础工作及制度的完善1、统一成本科目的设置楼面地价土地成本开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费主体造价园区造价费用及资金成本几个基本成本概念建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。2、责任成本管理责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为3、加强目标成本管理 基本概念：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 管理工具：动态成本反映系统平台 成本指标数据库实施过程新项目发展施工图设计施工组织与材料采购竣工结算规划设计 扩初设计结算成本分析成本估算目标成本测算 一目标成本测算 二目 标 成 本动态成本 目标成本形成 动态成本控制 软件开发前基础工作及制度的完善4、加强作业过程管理 通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位房地产成本作业过程：总目标销售及物业管理竣工结算施工招标签约规划设计项目发展 软件开发前基础工作及制度的完善新项目发展成本控制控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本需求文件：《新项目发展可行性评审体系》 成本数据库系统：——是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。 成本指标数据 项目成本数据 材料设备数据 分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。 记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。 记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。 软件开发前基础工作及制度的完善设计阶段的成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件： 《规划设计工作流程与评审制度》 设计成本控制70%的成本由设计阶段确定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比…… 软件开发前基础工作及制度的完善 招标成本控制控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：《工程及材料招标管理办法》 工程量清单招标的优点降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确；有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量 软件开发前基础工作及制度的完善合同签约阶段的成本控制控制要点：合同谈判（慎选） 合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：《工程合同管理办法》 《合同分类编号规则》 合同的主要经济条款合同造价：总价合同、单价合同、费率合同付款进度：按月付款、按形象进度付款总包管理配合费：2%采购保管费：1.5～3%(其中采购70%、保管30%）保修金：3～5%材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供变更与签证：按合同单价、按定额下浮竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等 …… 软件开发前基础工作及制度的完善合同签约