浅谈房地产开发过程中园林绿化项目管理.docxVIP

浅谈房地产开发过程中园林绿化项目管理 1.1?加强沟通，搞好协调。在工程建设中，有时建设工程规划设计也会出现 许多与实际情况不一致的地方，于是在施工实际中给施工方留下了难度。同时 还会在树种、数量、种植密度等诸多方面进行变更和调整。此外，在园林绿化 施工过程中，经常会遇到各种各样的管理失误，在具体操作中不时地表现出这 边没活干，那边干不完的尴尬局面，造成了人力、物力和财力严重浪费。同时， 园林工程质量和园林效果又主要取决于苗木质量和栽植效果，它占工程总投资 的?70％以上，其中苗木部分占总成本的三分之一。因此，苗木的成活率对于施 工方来说也是极其重要的。在工程实践中，如果管理不到位经常会出现成片地 苗木死亡，这不仅增加了工程成本，而且严重影响了景观效果。 1.2?建立以质量为中心的管理体系，实行质量动态管理，制订工程质量奖罚 措施。对工程进行定期或不定期检查，对检查中发现的问题重奖重罚，激励管 理人员和员工的积极性。具体的工作如在园林绿化中重视土壤的处理工作，做 好定点放线、种植穴、槽的挖掘，把好苗木质关等，只有严格按施工工序操作 每道工序完工后，经监理检查认可签字后，方可移交下一道工序继续施工，检 查一环扣一环，才能保证施工质量。 1.3?加强质量管理，控制返工率在施工过程中，要严把工程质量关，始终贯 彻“百年大计，质量第一”的质量方针，各级质量自检人员定点、定岗、定责 加强施工工序的质量自检和管理工作，真正把质量管理贯彻到整个过程中。采 取一切可能的防范措施，消除质量隐患，做到工程一次成型，一次合格，杜绝 返工现象的发生，避免?不必要的人力、物力、财力的投入而加大工程成本。尤 其对苗木及苗木栽植、养护管理等的质量把关更加严格，否则可能会导致苗木 死亡，不仅增加了工程成本，还有可能损害工程形象，甚至公司的信誉。 1.4?加强后期管护。在绿化建设完成后，还要进行经常的养护管理，才能巩 固绿化的效果。目前我国园林绿化普遍存在重建设、轻养护的现象，加之养护 人员的专业水平有限、设施差、人员少，而缓苗期间又是苗木成活的关键时期， 此期内的养护是保证成活的重要措施，所以，在后期的管护中特别要注重水的 管理，高温季节，要加大灌水量和次数，满足树木生理的需求。冬季要树干涂 白，还要严防人为破坏。定期检查，及早预防，防止病虫害的大面积的发生。 同时还要建立健全的规章制度，从而保证园林景观的效果。 2.园林施工项目成本管理 2.1?投资计划成本管控 依据房地产项目的宏观定位及产品品质，测算总投资计划成本，比拟同类 竞争项目园林景观工程成本与效果分析，确定其园林景观工程科目投资成本， 有三方面影响其决策： 2.1.1?按规定必须开支的成本： 2.1.2?投资该项目有助于整体形象推广或配合整体营销推广： 2.1.3?对目前成本及今后的潜在成本的综合考虑(如养护、返工等)。 2.2?设计阶段成本管控 成本管控设计为先，设计阶段的成本管控占项目成本管控的?90％，设计阶 段管控是成本管控体系中重中之重。 2.2.1?设计单位的选择，选择同类竞争项目的合作设计伙伴，设计方案及方案测 算的评审机制，圈定参与优秀地产项目的设计团队及主设人员，评判设计团队 的专业素质及服务、协作意识。 2.2.2?设计任务书的明确，在保证产品品质、效果的前提，进行合理的限额 设计，充分发挥地域自然资源、水文资料、气候特点等等，合理规划设计。 2.2.3?图纸的系统性、有效性、可操作性、全面性的评判，施工材料、施工 工艺的合理性。 2.2.3.1?材料成本管控 在园林建造材料的选择上充分利用当地资源，就地取材，尽量使用天然材 质，不仅能体现与当地自然环境的完美融合，为项目的景色平添几分真实和自 然，而且可以大幅降低园林工程的建造成本。在园林植物品种的选择上，选择 适宜本地区生长、成活率高的乡土树种，结合四季植物表象及观赏期，合理配 置苗木品种，从而减低成本。 2.2.3.2?施工图纸的审核及管控 以有效施工图纸作为施工依据，严格审核图纸，消化理解设计意图，确保 景观工程顺利施工。 2.3?施工图预算阶段的成本管控 2.3.1?编制施工图预算是成本控制的依据。 一份科学合理的施工图预算书，决定了成本控制的好坏，编制?份合格的园 林景观施工图预算首先要认真收集基础资料，对图纸的熟悉：有没有新材料、 新植物及新工艺：收集材料产地、品种和价格，特别是大宗材料如钢筋、水泥、 地面铺装材料和苗木的价格，还要关注材料的走势等等。 2.3.2?施工预算的编制以“按施工程序，明细到分部”为原则。 施工预算的完成，为施工生产制定了标准成本，为今后施工成本控制提供 了依据。因其根据实际施工程序，按部位编制，具有很强的对比性和可操作性， 能够将可能发生的成本隐患，控制在最小的：L?作面，降低了大面失