工业用房的房屋重置价构成及注意事项-【领仕网】.docVIP

. .页脚 工业用房的房屋重置价构成及注意事项 工业用法在进行房屋重置价评估时，需要注意些什么呢？今天搜房小编就来为各位答疑解难。 工业用房的房屋重置价评估 企业贷中大量的抵押物是工业厂房，估价方法大多采用成本法，所采用的技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值，这就涉及到两大部分的估价，其一是 \t /detail/_blank 土地使用权价值的评估，其二是房屋现值的评估。 一、房屋重置价构成及注意事项 （一）开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。 1．勘查设计和前期费。包括：①三通一平费（施工需要的临时水、电、路及场地平整）；②勘探费；③测量费；④咨询费、可研费；⑤规划设计费；⑥施工图设计费等。一般以建安工程费为基数，按一定比率（3%~6%）求取。注意事项：（1）上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目；（2）项目的规模、复杂程度不同，“一定比率”的取值也应有所区别；（3）如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。 2．基础设施建设费。包括厂区内的水、电、路、绿化、环保、 \t /detail/_blank 物业管理用房等。一般以建安工程费为基数，按一定比率计取（或按每平方米建筑面积多少元计取）。注意事项：（1）所选取的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）应视项目用途、规模（厂区内房屋建筑面积、结构等级等）的实际情况而确定；（2）估价师要详细观察其基础设施建设的实际项目内容，对其作出概算，以此来把握所确定的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）的合理性。 3．房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及装饰装修工程费等。注意事项：（1）建安工程费不应盲目拷贝“格式范本”的数值，否则其不能反映出房屋价值的客观性；（2）建安工程费的估算是采用何种方法（单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法）应在估价报告中明示，所有估算的参考资料、依据、求取过程应存于“工作底稿”，以备核查；（3）如果厂区内的房屋幢数多，结构、层数、房屋特征差异较大时，应选取若干幢具有代表性的房屋作为“案例”，分别估算其建安工程费，其余房屋按类比法分别进行楼层、层高、装饰装修等修正后确定建安费，具体的建安费估算过程可以在“工作底稿”中存档备查；（4）估价报告中应有“房屋估价一览表”，列表对所有房屋的“产权证号”、“幢号”、“名称”、“用途”、“结构”、“层数”、“重置单价”、“重置成本”、“成新率”、“现值”一一载明。（5）附属工程要明示包括的具体项目（如：围墙、挡土墙、道路、水池、烟囱、建筑小品等），项目较多、情况复杂、价值较大时应该单独估算而不并入房屋的建安工程费，并注意避免与“基础设施建设费”及“公共配套设施费”重复。 4．公共配套设施建设费。指城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如厕所）等非营业性设施的建设费。工业厂区项目内此部分一般是没有，因此不计取。如有，则应按实际情况确定。 5．其他工程费。包括专业费用，如工程监理费、工程造价咨询服务费、竣工验收费等，应注意避免与前期费用内容的重复。 6．开发（建设）期间税费。包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用，如白蚂蚁防治费、绿化建设费、人防工程费、建设工程质量监理费等。工业厂区项目应具体情况确定。 7．开发成本合计。指上述“1”~“6”数值的累加。 （二）管理费用指建设项目从立项、筹建、建设、竣工验收、交付使用及项目后评估等全过程所需发生的费用。根据财政部《基本建设财务管理规定》，建设单位管理费实行总额控制，总额控制数以项目审批部门批准的项目投资总概算为基数，并按投资总概算的不同规模分档计算。实际估价中一般以“开发成本”为基数，按一定比率（1.5%~5%）计取。注意事项：（1）“按一定比率”的取值应根据项目规模、建设标准、复杂程度而综合确定；（2）计取规则是商品房高于自建房；建设标准高的、复杂程度大的高于标准低的、复杂程度小的。 （三）投资利息工业项目建设，投资利息是指项目建设完成所发生的必要费用应计算的利息，包括自有资金和借贷资金。房屋部分计息项目一般包括开发成本、管理费；计息期通常以年计；计息周期（建设期）通常考虑房屋建安费均匀投入而取期中计，前期费用在年初一次性投入；利率一般以估价时点的贷款利息率。注意事项：（1）计息同期应取工程的合理的、正常的建设期；（2）利率应根据建设期长短选用一、二、三年的贷款利息率。 （四）销售税费自用工业厂房，没有发生销售税费，一般不计。（五）开发利润工业项目的开发利润是指建设单位（投资者）利润。注意事项：（1）开发销售项目