关于房地产前期开发报建工作的认识与体会.pdfVIP

关于房地产前期开发报建工作的认识与体会 房地产开发是一项综合性很强的系统工程。 整个开发流程是从拿地前的可行 性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。 这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及 多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化 , 都可能导致项目周期 拉长、成本上升等风险。因此 , 项目开发必须遵循一定的程序 , 科学地开展工作。 作为开发企业开发一个项目， 报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中， 每 个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核， 并严格按照有关 的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要 “通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重 要组成部分。 在整个房地产项目的开发流程中， 开发企业在政府各相关部门的监 督管理下， 通过内部各组织部门间经营活动的相互协调， 并不断从政府各监督管 理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标， 实现企业的经济效益和社会效 益，报建显得尤为重要和关键。 作为前期报建人， 脑海中要始终强调时间管理的 重要性并寻找优化报建流程中的关键路线， 压缩整个项目的开发时间， 提高自身 资源整合能力和项目运作水平， 防范并有效降低风险， 增强企业的市场竞争力将 是前期报建工作的核心。 作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”： 一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准” 字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最 常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防 办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关 注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江 湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有 条件上， 没条件创造条件上。 朋友帮你， 一定要帮朋友想好退路。 “思危、思退、 思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意 交这样的朋友， 这也是魅力所在之处。 二是人脉梳理， 理清这张网似乎事情就已 经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。 前期报建工作中如何处理职能部门中层领导关系，是报建工作成果的关键， 每个部门的科室约四五人， 根据行政管理的流程， 主要的具体事务都是由中层负 责开展，提供决策， 所以职能部门的中层起到了承上启下的作用。 有些时候还需 要通过不同途径熟知哪些平行的科室中层之间关系融洽程度， 避免陷入内部人际 之争。 二是“拿证”。拿证本身是个程序化的过程，但牵扯到时间成本而连锁带来 的利益及现金流问题，所以要突出一个“快”字。 由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程， 从头到尾涉及多个节点， 环 环相扣、 紧密相连。 除了能够快速完成每个节点的报建工作外， 还需要根据项目 的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急 要了然于胸， 做到游刃有余。 其次前期部作为企业对外的一个窗口日常工作中存 在着大量的沟通和协调工作， 所以需要有较高的情商、 善于沟通和交流。 对待工 作要有严谨的工作态度，切实维护企业利益与形象，在工作上要做到“三勤”即 嘴勤、手勤、腿勤，不断加强对公司、项目及专业技术的了解和认识，要有扎实 的理论基础、