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A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向杭州长板巷项目产品建议书万科市场营销部2008年2月13日内部学习版A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向总体结论摘要　形态户型（㎡）套数面积面积比例备注客户对应方案1：增加盈利高层701991393011.07%平层商务流动G1客户901991791014.24%平层商务流动G2客户603081848014.69%平层，可与135㎡户型拼接，或作为两代居中的小套前述各类G2客户1353084158033.06%平层，可与60㎡户型拼接，或作为两代居中的大套前述各类G2客户2201543388026.94%跃层生活便利型或舒适性G2客户合计1168125780100.00%考虑拼接后，本方案下实际总套数为860套　方案2：加快现金流回笼高层703152205017.53%平层商务流动G1客户903152835022.54%平层商务流动G1客户1302733549028.22%平层商务流动G1客户及工作便利型G2客户1901593021024.02%平层前述各类G2客户2204496807.70%跃层生活便利型或舒适性G2客户合计1106125780100.00%　产品形式：高层为主、小高层为辅的塔式及塔板结合的住宅建筑。急待解决的问题：限高指标是否确定能够突破？突破到多少？何时确定？产品品类：G1/G2产品配比如下表：A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向第一部分 总体市场分析 目录A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向一、宏观形势综述从2001年至2006年杭州人口汇聚能力、居民购买力、经济发展、产业结构等方面来看，宏观经济运行平稳，地产行业发展的基础是健康和稳固的。 2005年以来国家出台了一系列宏观调控措施，抑制商品房价格上涨过快和投机性需求。从目前来看，杭州房地产市场对调控政策的承受能力明显增强，原因在于，目前杭州商品房市场主要以刚性需求为主，投机性需求不多，市场结构良好。从市场容量来看，近三年杭州商品房交易面积均稳定在500万平米以上，06年较05年有40余万平米的提升。目前对杭州房地产市场影响最大的因素是土地供应及商品房市场供求关系。A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向二、宏观经济城市核心特国内知名的旅游城市，作为浙江省省会城市，吸引了大量外来人员，属于外向型经济、新移民城市人口汇聚能力02年03年04年05年06年与上海比较总人口636.81642.78651.68660.45666.3105年总人口是上海的37%市区人口387.01393.19401.59407.99414.1705年是上海的23%外来人口119.28119.28184.24/218.88（上半年）/居民购买力研究02年03年04年05年06年上半年与上海比较人均可支配收入117781289814565166011902705年是上海的89%居民储蓄余额1183159018352192255505年是上海的26%房价收入比4.434.884.546.812.8205年是上海的50%恩格尔系数403939353305年是上海的92%经济发展研究02年03年04年05年06年与上海比较GDP1782210025432942.653440.9905年是上海的32%人均GDP281503281938858448535187105年是上海的66%进出口总额131.07182.38244.96298.7389.0905年是上海的16%产业结构6.4\50.6\436.0\51.9\42.15.5\53\41.55\51.2\43.84.5\50.6\44.9/注：详细研究资料请参见附件1A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向三、宏观调控态势调控的广度和深度显著增强 2006年宏观调控政策涵盖了土地、信贷、金融、财政、市场结构、市场准入等多个方面，广度和深度明显增强。调控的强度和密度显著增强 2006年调控政策出台的密度和强度要明显强于往年，往年4-7月份为政策出台的多发期；2006年不但4-7月份政策频繁出台，而且8-11月保持持续有序的出台节奏。加强了垂直管理，强化中央权威 中央政府调控思路由宏观向微观转变，加强对于地方政府的控制，具体表现：加强土地和统计体系层面的垂直管理，通过垂直管理强化中央权威。各部委协作能力加强 2006年中央政府调控又一个显著的特征，各部委协助合作