上海周浦综合住宅地块营销策划提报.pptx

报告内容;1、区块分析;项目分析——区域;区域属性升级 之大浦东行政区划;区域属性升级 之大浦东行政区划;惠南镇B5B7地块项目报告;区域属性升级 之周边配套;区域属性升级 之区域交通;2、市场分析;市场分析;1、绿地东上海 2、明天华城 3、印象春城 4、绿洲康城 5、墅外 6、保处林语溪;绿地东上海;景观特色 景观规划利用原生态天然河流陆家浜河造景，营造水岸生活。以“点环轴”的手法，将点、线、面的绿荫、草坪、河流、人行道、建筑群落等融合一体，形成“三重园林”、“六大组团”等一系列的四度空间。;三段式咖啡色系外立面，全石材打造，流畅勾勒出新古典主义的内敛;四明空间+景观视野，舒适度+景观性;明天华城;本项目产品定位为生态环境良好、社区配套完善的“亲情”住宅社区。;90平米以下的房源占到了78.5%,以两房为主;印象春城;小区的景观主轴是一条约2000米长的天然河香草河，景观规划依托天然河道勾勒出自然、灵动的水世界生态景观，并将印象派的艺术元素融入景观设计中，构造出一个弥漫着艺术人文气息的园林环境。小区分为5个街区，在景观设计上分别体现了印象派代表名画的艺术原素。;绿州康城;建筑立面稳重大方，线条俐落而不会张扬，色彩明快而不失经典，国际大家风范贵气天成。;　　绿洲康城亲水湾二期按照人体工学设计的高尚房型，给住户带来同时房型的空间结构紧凑，不仅拥有高得房率，而且拥有高有效率，极少有面积上的浪费。 　　绿洲康城亲水湾二期一梯二户，更好的显示了尊贵感和私密性。二房面积在93平米左右，三房面积控制在117平米左右，尺寸大度又不浪费，华丽却不奢华，无论是甜蜜的二人世界，还是温馨的三代同堂，在这里，空间永远大于你的想象。;墅外;建筑形象：采用最为原始的几何形体—方形和椭圆体，全石材的外墙质感;外墙石材能很好的表现出建筑的质感和品质，更重要的是会更加耐久。 ;通过咬合的复式结构，形成每户独立的电梯厅。而别墅的感觉并不是由于复式，而是户内的流动空间、房间的二向性和室内和室外的共享性三个要素组成。 ;高品质的、实用的、属于入住主人的个性的装修。;???墅感的住宅由于小高层的栋距较大，在规划上采用错位的布置，这样就使得有些间距达到80米，形成了良好的空间感，保证了住宅中比日照还重要的“私密感”;保利林语溪;新古典主义的外立面，宽阔的生态视野，高尚人居氛围明显。;户型方正，面积规划合理，每户均有赠送面积;案名;竞争项目公寓产品营销分析; 一期06年12月开盘价格6300元 /㎡，07年5月到9月集中强销， 价格也从6600元/㎡ 持续上升至 11000元/㎡ ，其后进入尾盘销 售阶段后，微量房源在10500元 /㎡ 左右的价格上缓慢去化。;绿地东上海供应去化房源 所占比例;绿地东上海各户型各阶段去化价格;南汇公寓产品的主力售价在12000-13000元/平方米（毛坯价格）;;;;推广分析;案名;案名;案名;案名;推广分析;案名;购买原因;购买原因;置业目的;置业目的;置业目的;酒店公寓市场;禹洲金桥国际;上海周浦万达广场;上海青年城;银座印象;;;酒店公寓目标客群购买心理分析;项目竞争优势挖掘;3、产品规划建议;产品规划建议----规划建议;产品规划建议----酒店式公寓;产品规划建议----酒店式公寓;产品规划建议----酒店式公寓;3;产品规划——景观建议;3;3;别墅部分;3;10000-15000元/平方米成交比重最高 20000元/平方米以上比重低 从成交单价段的分布情况来看，比重最多的是10000-15000元/平方米，2008年这一价位段的比重为42%，2009年这一比重上升至49%， 由于2009年联列别墅降价优惠成风，10000元/平方米以下的成交比例较2008年上升了5个百分点，与此同时，15000-20000元/平方米、20000-25000元/平方米以及25000元/平方米以上这三个价位段的成交比例均普遍下降了3%到6%。 ;2008年和2009年1-5月联列别墅成交面积段分布;2008年和2009年1-5月联列别墅成交总价段分布;浦东三林、张江、周康、航头版块热销别墅分析;180-350平米为 主力面积;总价集中在 250-400万;;;惠南板块;对于本案别墅部分属性定位;园林是别墅的魂;私家庭院实景;都市风情·海派院墅;4、商业部分定位;片区现有商业项目;周浦的商业发展主要有以下几个阶段： ? 沿街店面零售业态为主； ? 以连锁为主要特征的超级市场（联华超市、农工商超市）与专卖店（主要集中在服装、鞋、首饰、各种眼镜）等多种形式并存的模式； ? 大体量MALL模式。;周浦的消费结构分析： 消费意识--周浦人的整体消费意识强烈，习惯晚上出门消遣，消费欲望较强，追求实惠，尤其是餐饮类消费旺盛。经