中东通化滨江不夜城策划方案市场部分.pptxVIP

前言： 此报告主要以中东通化不夜城2012年年度工作目标为核心，通过总结政策对市场的影响，结合滨江商业2011年销售情况，以及区域内商业在售项目销售情况的总结分析，找出项目2012年销售目标完成的核心优势及问题，为项目2012年整体营销策略提供相应的市场依据及建议。目录第一部分 项目目标第二部分 针对目标进行项目分析第三部分 项目评估第一部分 项目目标项目2012年年度目标：实现中东不夜城项目剩余产品2012年去化90%即完成滨江商业2614㎡，健身中心3862㎡的销售任务。第二部分 针对目标进行项目分析一、政策环境影响2011年政策频出，总体说来可以将其重点归纳为： “双限”、“三调”、“一提高”即： “双限”限购——已拥有两套及以上住房的长春市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非现住地户籍居民家庭、无法提供l年以上现住地纳税证明或社会保险缴纳证明的非现住地户籍居民家庭，将不能再在现住地内购房。限贷——对已经有两套贷款的购房者，限制进行第三套房的贷款。“三调”央行7次调整银行存款准备金率：现在为21%。3次上调人民币存贷款基准利率：存款基准利率为3.50%；贷款基准利率为6.56%。 2次上调个人住房公积金存贷款利率：五年期以下（含五年）为4%；五年期以上为4.5%。“一提高”大型银行做按揭贷款，首套房首付30%、二套房首付60%，且利率都较基准利率上浮10%—50%不等。 当前，国家房地产调控政策频出以“双限”、“三调”、“一提高”为调控主旋律，房地产市场依然笼罩在买家观望情绪浓，整体不乐观的氛围之下。其中“一提、双限”政策对住宅物业影响大，对商业物业影响相对较小；“三调”则对整个商品房市场存在较大影响，主要体现在开发商资金紧张，购房者贷款难、还款压力增大。加之政府已明确表态2012年新政将继续延续，执行力度也会进一步加强。预计2012年上半年房地产市场将会一直延续2011年年末的冷清态势，下半年是否会有转机，还尚不明朗。因此，从政策角度看，政策对本项目2012年目标的完成影响不大。二、项目自身情况（一）可售产品情况健身中心（未推出）滨江商业地下二层车位总套数：68套2、3层已推未售：51套已推未售：172个总面积：4291㎡剩余产品面积：2904㎡未推出：203个备注： 本案一期商业2010年共计剩余28套，2010年销售14套，2011年销售9套，截止2011年12月所有一期商业剩余产品已全部进行抵账处理。目前一期商业已经交房，但基本无经营。 滨江商业2011年10月29日开盘当日共计推出151套，截止至12月29日共计成交39组客户，成交54套商业产品。 2011年12月份住宅剩余产品也已进行抵账处理。 1层剩余2726平米，46套房源已被中东运营管理中心接管。（二）滨江商业产品情况 滨江商业截止至2011年10月29日开盘当日共计发售VIP卡123张，其中113张VIP卡的客户进行了增值卡的换卡活动，截止至12月29日共计成交39组客户，成交54套商业产品，VIP卡共计剩余25张。 滨江商业第一次售卡至开盘已近2年时间，由于长时间的等待，造成客户心里产生价格抗性，对本案产品的购买信心不足，同时，包括一期商业无经营，物理管理不达标，产品自身优势体现不足（餐饮主题）等因素阻碍产品价值的提升，造成客户对产品的价格心理预期较低，导致整体成交情况的不理想。VIP卡客户成交情况VIP卡总计成交卡数退卡数剩余卡数113张54张34张25张比例48%30%22%分析：来电、来访量不足； 9月15日重新开始商业媒体宣传，截止开盘前，案场平均每天来电8组、来访3-4组，受通化市整体媒体宣传的影响力有限，自身产品优势体现不足等问题影响，导致案场来电、来访量不足。VIP卡的成交比例尚可； 从VIP卡客户成交数量上看，成交情况尚可，占售卡总量的48%。本次产品推出销售，VIP卡客户能够成交接近五成，已经证明部分客户还是看好滨江商业产品未来的升值潜力。未选择到理想的房源位置是退卡的主要原因； 从退卡的数量上看，占总卡数30%的VIP卡已经退卡，主要原因是客户在开盘当日没有选择到心里理想位置的房源，后期经过考虑仍未对本案其它位置产品产生购买欲望，从而导致退卡。另外，多数产品价格高于客户心里价位、一期商业无经营、物业管理不达标等问题也是造成客户退卡的原因。剩余VIP卡客户中少量等待健身中心商业； 目前剩余的25张VIP卡中除4-5张VIP卡客户表示愿意等待健身中心商业产品外，其他客户因未选择到理想位置的房源，或心理价位与现实差距较大等原因，已无购买意向。因此，滨江商业销售至今，已经基本将2011年已购VIP卡客户消化完毕。滨江商业产品购买目的自营投资组数5组49组业态餐饮、通信比例9%91% 从购买用途方面可以看出，投资客户占总量的91%，