中房信呼伦贝尔新区东方景苑项目案例分享51p.pptxVIP

呼伦贝尔新区东方景苑项目案例分享主讲人：田一茜遥远的呼伦贝尔（全世界没几个人知道的地方。。。。。。）时间：2009年11月21日－11月26日目的地（项目地）：内蒙古呼伦贝尔海拉尔广州——北京——海拉尔起航呼伦贝尔——全中国冬天最寒冷的地方，摄氏零下20－30度，夏天有美丽的草原，不巧正好赶上了冬季。。。。。。一个具有较深民族印记和异域风情的城市——建筑符号带有异域风情的民族符号：楼顶、墙面具有民族特色的蒙古包（酒店餐饮配套）城市特有的景观——铁塑、雪雕、古城雪雕白天是白茫茫的一片，夜晚却分外美丽立在马路边上的大钟表大钟表夜景——迷人的灯饰明确服务对象的背景条件及对项目的服务要求有利于制定项目的发展方向，提高我们工作的效率发展商背景： 公司名称：呼伦贝尔中超房地产开发有限公司 首次从事房地产开发，无房地产开发经验发展商要求：服务周期：30个日历日对市场的深入了解和分析判断准确的定位方向（要有创新）规划设计细节要求（物业排布；建筑风格；园林景观；车位。。。。。。）较短的调研时间，并能够认真分析，准确判断 调研中遇到的最大问题 如何应对发展商为保证服务质量要求每天将当天的市调工作内容将会议的形式汇报给对方（目的：监督工作；学习我们工作方法）调研时间短：仅一周时间，认为对市场无法深入了解，以至于对后面的项目定位和物业建议的研究方向和实施方案会产生置疑调研中期，项目两位核心负责人：我司项目组领导无法全程参与市场调研，令发展商对于我们项目组其他同事的服务质量产生置疑强调我司作为全国一线房地产品牌顾问公司的专业服务能力向发展商解释我们的工作方法：市场调研只是作为我们分析问题的依据，在调研过程中不做阶段性的结论成果汇报。服务方法和服务技能的要求：在市调过程中，尽可能多得讲述我们的想法，研究讨论的思路，工作方式等在撰写报告时，能够有理有据的分析判断，并注重细节强化项目负责人和项目经理在项目具体操作过程中的实质性作用，明确项目组成员工作职责告知我司的服务方式（扁平化的架构组织）更加保证服务质量7天的市场调研，项目组团队对市调资料的充分分析判断，让我们对这座城市有了更加深入的理解城市房地产市场发展水平（年供应量消化量、销售均价、年均涨幅、消费者购买力、消费者产品需求特征）宏观市场与项目具有主要竞争的板块及房地产项目分析（本项目竞争市场主要体现在位于新区的别墅项目，产品品质一般且营销水平较低，可提升空间较大）竞争市场城市市场特征对于首次从事房地产开发的企业来讲，详细的客户访谈以及客户对产品的需求特征把握是发展商关注的重点客户需求宏观市场——海拉尔房地产市场现状总结近年海拉尔房地产市场发展迅速，房地产开发投资五年间平均增长达69.37％，受金融危机等因素影响，市场消化速度有所下降，目前住宅市场年平均消化达30－40万平米，仍保持较快速度增长；与住宅相比商铺的投资开发量较低，市场需求旺盛，消化速度较快。住宅产品以多层物业供应为主，高层物业为辅，公寓、别墅物业供应较少，当地消费群体主要以多层产品消化为主，高层市场目前接受度相对较低，但随着市场的不断成熟，高层物业的接受度将不断提升；别墅物业市场供应较为稀缺，销售情况较好。目前海拉尔的房地产开发以90平米以下的住宅产品为主，两房的市场需求较为火爆。海拉尔房地产销售价格近年来不断上升，住宅均价水平为2500元/平米，年均增长达500元/平米水平；商铺均价10000－15000元/平米水平，且区域价格差异明显。海拉尔置业群体以本地需求为主，本地居民和周边旗县客户需求为主力消费群体，地区贫富差异较大，高端客户存在较大购买力。 竞争市场（主要别墅项目分析）珊瑚墅城市顶级高端别墅项目中鼎半岛城市首个别墅大盘珊瑚墅目前为新区顶级高端别墅项目，项目定位为呼伦贝尔首席别墅居住区形象定位： 浪漫西班牙，传世纯别墅项目概况：规模：占地10万㎡，共210栋分两期开发：首期91套会所：室内恒温泳池；健身房物业类型：独栋、联排主力户型：独栋：420，580，800平米联排：4联排；6联排 中间部分：270平米 端头部分：330平米典型的西班牙地中海建筑风格，钢筋混凝土结构建造成本较高，且不易使用珊瑚墅采用围合式地规划布局，最大程度地考虑到物业朝向与景观资源地结合，实现物业景观价值最大化珊瑚墅整体建筑物业排布很好地考虑到将景观和物业朝向结合，使物业的景观资源最大化利用组团式围合布局，物业分区明确，多个景观节点设置成为半开放空间独栋别墅分布在小区的内部，保证了较高的私密性，但景观价值相对较弱树立楼王，奠定项目高端物业形象入口广场大器与沿街商铺共同组成社区的公共开放空间景观节点首创下沉式庭院设计，地下私享娱乐活动空间，大露台双车位设计，满足部分高端群体的置业需求地下室超大双储物空间；私人健身房，影音视听室露台全部赠送面积增强项目的超值感下