商业地产苏州高端楼盘研究专题研究.pptxVIP

板块概述;08年苏州楼市销售排行;金鸡湖板块（高达近60个竞争楼盘）;金鸡湖参观楼盘简要;板块简析;中茵皇冠国际社区——金鸡湖一线湖景豪宅;1.中茵皇冠国际-苏州金鸡湖奢华豪宅;鸟瞰效果图;现场实景;双层水晶泳池;主力户型四室两厅三卫 约280㎡;公寓底层均为挑高精装修大堂，大堂内设置中央空调，可作为公共会客厅使用，并配备物业管家，提供多种服务。;项目数据;诚邀知名物业管理公司作为物管顾问——世邦?魏理仕为物业管理顾问，中茵物业执行管理，容五星级酒店为社区会馆，独??私家豪华游艇俱乐部，室内外多功能会所等设施，住宅实行全封闭智能化管理，一卡通系统，为您提供更人性化、智能化的生活居住环境。;都市花园·天域;天域：主力户型189㎡;万科玲珑湾--2期瀚庭;工业园区湖东与湖西交汇于万科?玲珑湾，项目分为三期，一期由南都开发，被万科收购以后，二期、三期由万科自行开发。 瀚庭的建筑采用交错式规划，最大限度的扩大楼宇的湖景视野，浩瀚金鸡湖景，尽收眼底。 瀚庭的酒店式大堂设计，挑高4.5米，大堂底层设休息区，玛雅米黄铺设华贵台面，高档沙发提供舒适憩息，印象派油画装点瀚庭的电梯空间，全大理石的电梯门套。;装修情况:全装修;安保系统:红外线报警系统智能化设施:可视对讲系统、周界报警系统、家庭防盗装置电梯品牌:广州日立供水系统:分质供水空调新风系统:预留空调位置外墙:真石漆涂料、石材、玻璃幕墙外立面说明:现代简约风格大堂:感应门走廊:大理石铺面 ;主力样板户型;楼盘实景;景观细节;3期尚玲珑 销售均价：15000/㎡;二期一线湖景率先开发，拔高三期的市场预期;主力户型：190㎡ 餐厅空间比较阔绰，同时对阳台的细节处理比较到位，分洗衣阳台、杂物阳台、设备阳台。;项目靓点;底层石材干挂立面，上层采用真石漆、顶层采用玻璃幕墙;金鸡湖地王——中海御湖熙岸继半岛华府之后，中海地产再苏州又一高端住区，当初并以金鸡湖地王的头衔，备受关注。; 2005年12月底，中海地产以10.31亿的土地价格勇夺金鸡湖畔毗邻水巷邻里的苏州地王。该地块总占地面积约26万平方米，总容积率≤1。 继中海半岛华府之后，苏州中海在苏州做的领一个高端产品的，地块规划高层、小高层、多层公寓，联排别墅、双拼别墅、独栋别墅的高级住宅区。;地块西侧规划为高层和小高层建筑;大面积的溪流水景。围绕别墅，增加各自别墅的私密性的同时，可以更好的释放空间通透感。;晋合地产—水巷邻里; 项目自2008年6月以准现房的形式开盘对外销售。虽然在世界金融危机的影响之下，但是去得到了众多购房者的热烈追捧。其主要原因有一下几点： 1.准现房形式凸显产品的品质。 2.低建筑密度规划将小区的地理位置优势发挥到极致。高层公寓全部采用架空层设计，增加了住户活动休闲空间。 3.全精装修标准到每个细节，采用较为高端的品牌，迎合高端消费人群。;景观规划;社区规划共设城市广场、茂林区、都市区、田园区四大区域。 由东向西、由低至高的空间建筑布局，建筑单体采用弧形布置形态，呈涟漪状由东向西发散。 新古典现代主义风格建筑群，借鉴苏州传统民居的围合形态，通过景观、水系等有机划分出的组团。;;星屿·仁恒——独墅湖全精装公寓;独墅湖一线湖景精装公寓;星屿仁恒位于独墅湖西岸，地块为三面环水的岛屿，朝东面向11.52平方公里独墅湖湖景。总占地面积约7.85万平米，建筑总面积约10万平米，规划为706户精装小高层公寓，设计有95平米起至182平米四种风格不同的户型。 规划上，星屿仁恒独创 “一轴、两区、三带”的布局，尽可能的做到户户有景，并在国际化闲适中融进传统苏州的江南韵味，中央湖区、主题花园、小品景观等进行动静有序的组合，并且在水岸线上配以滨湖水上会所，滨湖游泳池，网球场等休闲配套设施。  项目销售均价：11000/㎡;主力户型：182㎡;湖景会所视野;项目现场细节处理;汇报结束，谢谢！;价格策略及价格表的制作;定 价;定价的原则;均价代表什么？;房地产市场核心均价确定流程;均价确定应遵循的原则：价格目标选定;选择定价方法;选择定价方法——3C;房地产市场核心均价确定方法;定价常用方法——市场比较法 ;市场比较法;;对影响价格的各因素以及权重进行修正;对每个重点调差项目进行调差;交易情况修 正;a. 每个调差盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）b. 形成表格，便于比较。 ;综合、分析、提出核心实收价范围和建议核心实收价;1、筛选可比楼盘;比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘;客户分析法＋收益反推法;根据3月25日—4月8日登记的客户群分析来看，本项目90%以上的客户是投资客和周边中低端