天启开启保利连云港连云新城项目营销提报.pptxVIP

;;不到一个县级市的人口基数如何支撑连云区庞大开发量。;城市;;;连云区主要在售个案概述：大多为05年大拍地的产物，多半开发周期超过2年，且均有较大存量。;区域供求矛盾突出：区域存量约80万方（具备预售条件），按目前月均2.5万方销售量计算，需要三年才能卖完;年份;国展中心板块在连云区域内最靠近海边，海景资源是板块独有优势，目前板块内在售项目为高端别墅、观海高层住宅和配套港口产业的商务办公。 均价范围：4600-6000元/㎡;核心问题界定;;;两个连云港：陆地的、海洋的。 陆地的连云港 – 新浦 – 行政、经济中心 海洋的连云港 – 连云 – 港口、产业区、城市发展方向;光荣与梦想——孙中山《建国方略》“东方大港” 构想 - 被日照超越 – 战略东进、拥抱大海;城市规划：一体两翼、组团递进、三极拉动、重点突破 开发战略：以港口为龙头，以城市为依托，以产业为???导 ;点睛之笔：连云新城—— 连云港国际性海港城市“一心三极”战略的核心。;从40万到100万，人从哪里来？;客户现状概述：典型的区域客市场，基础人口有限、外区导客能力不足，外省市投资客有限且中低端化。;;核心策略界定;;历史上的两次导客运动：第一次：资源型导客；第二次：政府导向型导客;阳光国际一期：一线海景、CBD地标，花了四年从3000卖到6000。;久和国际新城一期：政策拉动、政府推动，首批1000套销售房源80%为新浦客。;地价翻四倍、“平山转盘奇迹”可以写入MBA教材;区域开发的三种模式;03版规划CBD外围样板段简单;1、完整居住地区 2、行政办公中心 3、人居环境最富特色的生态社区 4、文化休闲、旅游度假的最佳目的地;前CBD的遗憾：政府短视、规划无序、开发水准良莠不齐 —— 非典型CBD;本案的项目属性 —— 借政府舆论导向树立项目地位，依托连云新城诠释项目CBD核心价值。;连云新城——向大海要土地，补充商务、商业功能，强化政务功能——CBD实至而名归。;连云新城板块现状——近期行政属性已经初现;连云新城板块—短期高品质项目形成聚合;2009前;策略思考点：CBD的分与争;;入市策略-总纲;后CBD核心，湾区一号作品;湾区物业 – 世界的富人大多住在湾区;连云新城——最后的CBD，最后的湾区物业 - 功能复合性、地块纯粹性、资源稀缺性、规划合理性;入市策略-竞争-区域内-混战与突围;入市客源：立足区域基础、争夺新浦区及三县客源，建立市外分销体系，有效导入城外投资客。; 区域客户的职业构成;常规之外的非常规之战;;非常规战执行：立足全市造势、阵地截留，渗透+突击。最短时间内建立全市知名度与区域影响力。;推广对应策略： 策略一：媒体推广——线上、线下平行进行（线上主推形象，线下主推产品） 策略二：立足现场阵地成为聚客的“场”：大型主题活动+周末系列小活动 策略三：厂区、镇区拓展，且城区及重点镇区持续设分展场巡展以拓宽营销渠道 策略四：利用活动营销及奖励制度启动企业团购，拓宽客户渠道; 非常规战术执行——七剑;战术执行——七剑——路口拦截策略;战术执行——七剑——公共设施蹲点策略;战术执行——七剑——传达室夹报策略;战术执行——七剑——班车派报策略;战术执行——七剑——黄页、企业名录直销策略;战术执行——七剑——区域商家联动策略;战术执行——七剑——下乡策略;入市策略-竞争-区域外-引领与覆盖;保利：中国地产三甲 - 连云港市场第一品牌 实现强势占位;借势：借助保利品牌在全国的销售网络与客户资源，导入价值投资客源，实现客户新增长级与利润深度。;保利，以布局中国的视野深刻影响港城;保利品牌导入港城 – 亮相期 – 起势 连云港户外大牌全城铺开 – 新浦、墟沟、四县; 365网站; 户外看板; 户外看板; 城市杂志《置业安家》; 产品推介会（新闻发布会）; 工地围墙;大事件;;;;;; 客户答谢会;入市策略-产品-房型;;;户型借鉴：市场上的成熟的紧凑户型 - 2梯3户 常州某项目——82平中间户型全正朝南、95平南北通3房2卫;户型借鉴：结构性增值 – 奇偶层 - 2梯3户 合肥某项目——100平米两房变四房;产品 – 价值 – 类型创新、具市场领先性 大户型直接复式化，从产品类型上覆盖板块现有130平米以上平层户型，体现别墅化优势，确保销售分流。;;;入市策略-推售;开盘推售策略：主流产品为主、价值产品为辅。横向打开房源，一次性填补市场饥饿感。; ; ;开盘销售目标设定;开盘销售价格设定;;价值客源;城市;以少量价值产品（海景单元）集中导入城外投资客源，脱离原有价格体系定价。最终带动整盘价格跳升。;整盘推售策略：横向推盘、开盘引爆、两次高潮，三次价格拉升。最终公寓站上万元高位。;;开盘周期;企划发想：一座城、一片海与一个人： 从客户着眼，提炼