商业地产营销策划 南京凯润金城项目营销推广方案.pptx

大发凯润金城项目基本情况位 置 长江路、中山路交接东北角用地性质 A1、A2区：商业、办公用地 B1、B2区：住宅、商住用地 用地总面积 41876.1平方米,其中可建设用地面积:35961.5平方米市政配套面积:5914.6平方米项目基本情况建筑容量控制A1、A2＜5.5，B1、B2＜3 建筑限高A1＜100米、A2＜50米B1＜80米、B2＜35米 建筑密度A1＜35%、A2＜40%B1、B2＜20 项目基本情况规划/建设特别要求 1、A1、A2区，高层主楼部分可建酒店式公寓，但建设比例不得超过主楼部分的50%。2、层高要求：商业办公类平均层高小于4米，酒店式公寓类平均层高小于3.5，住宅类平均层高小于3.2米。3、A1区西南角设置1500平方米城市绿地。项目基本情况用地取得情况 开发单位：温州大发集团（南京凯润） 取得时间：2003年8月 摘牌金额：总金额46000万 （合）732.5万/亩 楼面地价约2500元目前工作进展 拆迁工作尚未完毕 初步规划已经形成思路精要站在城市的高度以运营城市的魄力和实力进行项目的运作问题界定——四大思考地理属性的思考新街口商圈之于南京项目之于新街口商圈长江路之于新街口商圈项目之于长江路问题界定产品思考对于南京，对于新街口CBD，对于长江路，21万方的大型综合项目意味着什么？项目的核心卖点是什么？问题界定市场思考不同类型物业的市场在哪里？以什么产品启动市场？合理的价格策略是什么？创造性的需求在哪里？问题界定运营思考周期变化——连带影响——带着问题的思考去阅读我们的思维写字楼酒店公寓商业住宅消费者时代1竞争时代2竞争 现状时代1互动时代2互动宏 观研究方法旋涡式思考本 案未来版块个案蕴涵在板块影响之中，是最为核心的部分，板块带动本案发展，本案提升新街口商圈形象。同时宏观、消费者上下双重影响，最外围为竞争，不过此处的竞争不单单是市场竞争，更重要的由于时代的变化，互动的作用也在体现，主要体现共同营造促生板块，增加城市新形象。报告主要内容南京新街口商圈：城市CRD中心，城市运营中板块再造及复合性的市场创造市场状况（宏观、微观、消费者）项目各类物业定位及产品建议针对性的市场营销广告创作方向南京新街口商圈 ? 城市CRD中心南京城市地位1南京正在从江苏省的政治、经济、文化中心逐步转化为经济高速发展的长江三角洲大都市圈的区域中心。 ——以长江为城市发展主轴，连接苏北、皖南、浙北，与沿江开发带、沪宁都会发展连绵区相协调，形成南京都市圈。 ——南京在2010年前后将达到世界中等发达国家同类城市水平，成为我国高度现代化的重要科技、教育基地和高新技术产业基地，重要的外贸口岸和长江中下游地区重要的金融、贸易、信息中心。 南京都市地位——长江中下游大都市圈中心城市地位2南京是一座融古都文化与现代化为一体的滨江城市，不仅旅游资源丰富，而且文化内涵深厚，形成了山、水、城、林相结合的气度恢弘的城市风貌。 南京作为全国第一批优秀旅游城市之一，其旅游在江苏起着举足轻重的作用，仅次于苏州，但南京是旅游创汇最多的市，占全省总量三成以上，其海外吸引力可见一斑。 旅游资源丰富，旅游业发达的历史文化名城南京城市格局江北新市区190平方公里中心城区（本案所在）仙林新市区80平方公里河西新城56平方公里江宁新市区110平方公里长江中心区+一城三区新格局，城市范围迅速扩张 城市商圈格局四大商圈顺序排列；新街口商圈为南京第一大商圈，在城市中具有举足轻重的地位；南京唯一的CRD中心商圈。新街口历史地位：城市几何中心、交通中心、商业消费中心发展：从商业消费中心到商务中心（超过70万的商业营业面积，180万左右的商务办公空间）,自发城市CRD和CBD功能缺陷：没有与商圈地位匹配的娱乐休闲空间复合功能特征明显，CRD和CBD集群发展，导致商圈中心交通压力进一步增大；娱乐休闲功能配套与商圈地位存在较大差距，空间上向外延伸成为必然趋势。新街口商圈特征本案在新街口商圈的地位在CRD硬核外围，CRD相对中心范围；城市旧城改造重点地段。市场机会：复合功能中，寻找为城市中心商圈锦上 花的功能从城市节点角度，本案能为城市功能的增强做何贡献？运营城市对新街口商圈功能具有补缺和提升作用的城市RBD成为我们的思考方向百年老街浓缩世纪风云1.97公里的长江路被太平北路、洪武北路分为东、中、西三段，各自又形成不同的地段特色。长江路东段突出历史与文化主题，成为特色旅游、美食文化街长江路中段，民国文化与现代文化的交融长江路西段，营造现代文化商务区域 主要体现现代办公、休闲与娱乐等功能区域。此路段主要规划为文化艺术团体、办公混合、住宅混合及商业地等。多种类型的建筑与商业设施形态，将使此路段逐步成为影响新街口商业圈以及南京商业的特色商务区。