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房地产项目成本的过程控制 房地产项目成本的过程控制作者：佚名 ?时间：2008-6-20 ?浏览量：　　 ? ?项目成本是企业效益的源泉,是市场竞争的命脉,是企业自 下而上发展的永恒的主题。我任项经部经理十多年,深感项 目成本控制的极端重要性。我们项经部曾身经许多中小项 目,也曾承建上海博物馆新馆、上海图书馆新馆、上海大剧 院、上海科技馆、上海磁悬浮二标、东方艺术中心等重大 工程。工程不论大小,其项目成本控制的重要性一致,项目成 本管理是决定企业能否在酷烈的市场竞争中站稳脚跟的关 键,而项目成本管理的关键是实现成本过程控制。拟从三个 方面阐述项目成本的过程控制。 ? ? ?一、“兵马未动,粮草先行”,施工前管理是成本控制的充要条 件 ?天下,无非“起、顺、转、合”。施工前诸项工作做得如何, 犹如一篇的开头写得如何。“起”得尴尬,后面的就很难写好。 项目成本控制的“起”要抓好四件事: ?、技术标和商务标的编制。招投标时编制的商务标和技 术标,其目的与实施阶段有所区别。前者是为中标,而后者是 为了盈利。 ? ?技术标的编制内容要涵盖施工中的方方面面,但要注意重 点突出和留有适当变更的余地。由于编制时间时间仓促和 资料不全,技术标会存在不确定和不确切因素。为避免中标 后的被动书面,在制定方案时,进行适当的“文字处理”,为今后 的施工措施和造价调整打下伏笔。 ? ?商务标编制时,在不提高总报价的前提下,可采用不平衡报 价法,决不能高估冒算,对早期完成的和预计工程量将增加的 分项工程适当调整单价,对后期完成的和预计实际工程量将 减少的分项工程适当调增单价,以有利于压价工程成本的发 送和资金周转,减轻资金使用成本。 ?2、总承包合同的签订。既要按招投标文件中的承诺办事, 又要对招投标文件和设计中不明确、不具体的内容,本着平 等协商的原则,通过谈判,争取得到合理的合同条款。预测在 施工过程中可能存在索赔和反索赔的因素,对在何种情况下 可以避免责任的条款应研究透彻,并在条款中明确,力求在合 同中限制风险和转化风险;尽量避免在合同中出现建设单位 “开脱责任条款”;对建设单位指定的分包项目应明确双方职 责,以此约束其违约行为;在合同中加进不可预见因素条款和 双方约束条款;总之在合同中应为今后索赔建立理论根据。 ?3、成本计划的合理编制。工程成本的计划编制是项目追 求经济效益最大化的一项重要手段。它克服了传统意义上 成本管理依靠财务部门决算报表所带来的时效性滞后的弊 端,避免了一旦反映在财务账面上成本失控,已是既成事实的 现象。所以,做好月度成本利润计划工作,提高成本预测及实 际成本分析质量,使项目成本处于受控状态。 ? ?工程开工前,应以定额标准为依据,分阶段分项通过划小核 算单位、搞好施工图预算,以施工预算为龙头,测算出按工种、 按部位的人工费、材料费、机械耗用的指标真正直到龙头 作用;对各种技术方案措施可能产生的经济效益进行评价,拓 宽降低成本的各种途径,从而确定目标成本。 ? ?4、严格分包、包清工合同的签订。工程成本的确定,最终 通过合同动工来实现。在进行签订合同时要考虑全面、细 致。对进度、质量、安全、文明施工都要有相应经济制约 手段;工作及价格要进行内部“招投标”,把低标的不利因素化 解到各个分包合同中;一些主要材料、易耗材料经测算后均 要有量化指标列入合同,对分包单位的易耗材料损失要进行 有价赔偿。单项合同签订后,要对有关管理人员进行合同交 底和会签交底,抓好分包两算工作,将合同细化,以确保成本目 标的完全实现。 ? ? ?二、弹好钢琴,做好施工中诸项 ? ?管理是项目成本控制的关键阶段 ?施工中诸项管理恰似战争中的“相持阶段”,稍有破绽就可 能坏大事。项目成本控制的“相持阶段”要不急不躁,弹好钢 琴,紧紧扣住九个环节: ?、优化施工组织设计。施工阶段是根据设计图纸投入人 力、原材料、半成品、机械设备及周围材料变成工程实体 的过程。施工方案不同,工期就会不同,所需机具也不同,因而 发生费用也会不同。因此,施工方案的优化是工程成本有效 控制的主要途径。编制量应在技术标基础上,做好优化细化 工作,编制出先进工艺、合理、高效精干的施工方案,均衡地 安排各分项工程 ?　　房地产项目成本的过程控制作者：佚名 ?时间：2008-6-20 ?浏览量：的进度,按照平面流水、主体交叉的作业原则,合 理确定施工网络,保证工作面不闲置,工序作业不间断,土建和 安装的各分包队伍协调有序地作业。安排中要选择最刊登 项目施工机构,在最大可能满足施工要求的同时,要考虑经济 性。要综合考虑台班费、进退场费和设备基础费用,同时严 格控制进退场时间;要合理安排周围材料,杜绝积压、闲置;要 精心布置场布图,避免材料二次搬运和水电重复布线,大临设 施要考虑经济实用,尽量