无锡蠡湖地块策划案投标案176p.pptxVIP

为什么选择上海城建集团？;因为？;请看下文！;谨呈：上海城建集团;回顾：2010年第五批国土拍卖中以接近7000元的楼面价取得;背景：城建进军无锡的首个地产开发项目;;地块初判：蠡湖新城核心地段，环境好，发展潜力大;蠡溪路;版块内典型项目销售价格;此次报告要解决的问题;; 无锡“十二五”城市规划中，将重点打造老城商贸中心（CAZ）、太湖新城商务中心（CBD）、蠡湖休闲中心（RBD），促进商贸、商务、休闲三大城市功能互动，展现无锡滨湖、山水城市风光，彰显特色，完善城市高端服务功能，提升城市核心竞争力； RBD是英文Recreational Business District的缩写，目前已经形成城市RBD的雏形的区域包括青岛香港中路地段、南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、深圳华侨城及珠海九洲城地段等，在各城市中均占有极其重要的地位。十二五对RBD的重点打造，将为本项目的发展提供新的平台；;区位：无论从地段、环境来讲，蠡湖新城都有着巨大发展潜力;项目名称;地块;湖居供应告急：湖居时代即将结束;机遇1：项目承载着蠡湖新城转型为RBD的重要使命;机遇2：重塑蠡湖新城高端形象，代言片区;面对湖居供给的告急，湖居时代的即将终结，我们必须抓住最后的机会， 充分利用蠡湖资源，建造这片热土；;;视角1;回顾：经济数据稳定增长，但通胀显现。;政策：调控主旋律从“新国十条”细则版向加强版转变。;十二五规划：;近期走势：;判断：;视角2;经济支撑：无锡GDP高速增长，支撑房地产业高速发展;;2001-2009人均可支配收入平均增长率为12.68%，整体水平保持稳步增长。2009年人均可支配收入达25027元，继2007年突破两万元以来首次突破25000元； 无锡白领阶层收入标准为5200元，全市均价为7406元，比值为0.7，远小于周边城市，证明房价仍有较大的上涨空间；;2010年无锡市商品房销售面积（截止10月底）为557万平方米，总金额384.1亿元，均价7977元；预计全年商品房销售面积为647万平方米，总金额440亿元； 其中住宅销售面积（截止10月）463.34万㎡，总金额371.12亿元；;判断：;视角3;35;滨湖区拥有丰富的风景资源，是无锡“城市南进，产业北移”城市发展战略的重点区域； 距离中心城区车???在20分钟以内，是一个开放式、生态型的现代化新城；主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心、休闲宜居中心和政务中心； 从无锡市城区 “七片一带”的总体布局结构看，滨湖区也处于一个高品质居住区。;37;货量供应递减，量价受政策影响大，9.29调控后，市场成交量有所回落;视角4;蠡湖新城内的项目不仅面临同一区域内的项目竞争，同时，环境类似、位置接近的太湖新城西侧区域也具备着完全的竞争关系;核心竞争区域 重点竞争区域 泛竞争区域;; 在售户型： 蠡湖一号目前在售的为70-200平米高层现 房房源，均价15000元/平米。;香樟园：别墅+高层，临近蠡湖，法式风格，为区域中品质最高的项目。主打蠡湖资源、绿城品质与科技含量。;;企业;基于现有客户的群体，区域间的竞争有限，集中于目前约30%区域外客户的争夺上;融科玖玖城;竞争总结：;竞争总结：;;面积段;滨湖区的私营业主，一般有多套房子，投资和自主兼有； 如果自住，选择资源性物业，眼光较高，会选择高品质、有形象气质的社区；如果投资，则考虑出租市场需求，选择主流两房置业倾向。;54;55;56;根据区域内的主流客户群体，以及项目面临的发展机遇，首改型客户与再改型客户为项目的主要客户群体。;;;60;沿蠡溪路、隐秀路两侧布置二层商业，总建筑面积约2万平方米； 剩余3.7万商业建议转化为精装公寓进行销售。 ;;领导者;基于竞争的SWOT分析：蠡湖新城高层豪宅的先行者;;;;;;70;产品结构建议：根据客户定位、未来供应及典型案例;产品建议：;产品类型;;75;76;77;78;79;;;通过对项目地现状及周边未来规划的分析，建议商业做沿蠡溪路、小区内部规划路、隐秀路排布，并以会所形式做部分集中商业； 剩余的3.7万方精装公寓做28层，考虑到后期销售及日照影响，建议沿陆典路布置；;83;万科魅力;发展趋势：高端城市豪宅外立面多为石材或铝板，基于颜色的专属性和维护的安全性，采用铝板的倾向更强;86;87;88;世联操作案例：香蜜湖1号百年古榕百米私家大道——仪式感;90;楼盘名称;天鹅湖;93;94;95;96;97;98;99;100;101;102;103;104;105;106;107;108;109;110;111;112;113;114;115;服务体系设置;117;118;;建议;商业主题：休闲风情走廊、购物。;商业要求：无锡不同业态商家承租要求;;;项目;区域价格走势：以高层