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百灵商务楼营销推广初步方案 （目 录） 第一部分市场概述?1、 近几年广州市商品房总体状况一览表?2、 写字楼市场概况?3、?写字楼市场分析?4、 未来几年写字楼发展趋势 第二部分竞争对手市场分析?1、 区域写字楼概况一览表?2、?区域写字楼特点?3、 越秀区未来规划?4、?区域写字楼个案分析?5、 总结?第三部分项目分析?1、?项目技术经济指标 2、?项目SWOT分析?第四部分项目定位?1、 市场定位 2、?档次定位?3、?价格定位?4、?客户定位 第五部分项目建议?1、?配套建议?2、 样板房设置装修建议?3、?销售推广建议?4、 大堂布置建议?5、?写字楼会所建议?6、 销售中心建议?7、?车位建议?第六部分销售目标 第七部分销售策划与推广计划?1、 总体营销策略?2、?项目推广方式?3、?入市时机 4、?推广思路?5、?推广计划?第八部分服务内容 第九部分工作计划?第十部分公司简介 第十一部分项目小组 第一部分市场概述?1、 近几年广州市商品房总体状况一览表 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年?2002年?增长?全市房屋成交登记面积?1638.87 1414.86?15.83%?其中：八区?1049.78?882.56?18.95% 全市预售商品房成交登记面积?1046.54?928.93?12.66% 其中：八区?632.55?577.65?9.50% 全市二手房屋成交登记面积?592.32?485.94?21.89% 其中：八区?417.23?304.91?36.84% 全市房屋成交登记金额?603.99?558.55?8.14%?其中：八区 465.96?423.42?10.05%?全市预售商品房成交登记金额 443.95?432.09?2.75%?其中：八区?333.58?321.19?3.86% 全市二手房屋成交登记金额?160.04?126.46?26.56% 其中：八区?132.38?102.23?29.50% ★ 商品房成交保持稳定增长，成交量大于批出量，市场需 求旺盛?★?二手房屋成交大幅增长?★ 房地产市场保持健康发展 2、?写字楼市场概况?2002— 2003年广州市各区预售办公楼成交面积?单位：万平方米 2003年?2002年 成交面积?比重?同比?成交面积?比重 同比?全市?21.45?100.00%?-25.74%?28.88?100.00% 31.31%?东山区?2.34?10.93%?-56.01%?5.33?18.45%?- 16.60%?荔湾区?1.40?6.55%?-26.22%?1.90?6.59% 238.62%?越秀区?1.69?7.90%?-49.91%?3.38?11.71% 120.76%?海珠区?1.92?8.94%?137.96%?0.81?2.79%?- 71.41%?天河区?11.69?54.49%?-27.89%?16.21?56.12% 71.93%?芳村区?0.13?0.61%?182.15%?0.05?0.16%?- 55.29%?白云区?0.44?2.07%?201.15%?0.15?0.51%?- 87.28%?黄埔区?1.78?8.28%?-?0.00?0.00%?-?番禺区?0.00 0.00%?-100.00%?1.06?3.66%?-?花都区?0.05?0.23%?-?0.00 0.00%?-?◆ 2003年广州市预售办公楼成交面积为21.45万平 方米，成交面积较2002年的28.88万平方米减少 了7.43万平方米，减幅为25.74%。 ◆ 2003年，越秀区写字楼成交面积只有1.69万平方米，区域排名第五，下降两位。这与 越秀区的写字楼主要销售老货有关，2003年新开盘写字楼只有合润广场。?◆ 天河区的商务办公气氛较为浓厚。因此在成交面积较上年减少了27.89%的情况下， 仍占全市的54.49%，为11.69万平方米，连续两年占全市预售办公楼成交面积的一半 以上。值得注意的是，海珠、黄埔两区的市场份额增长突出，赶超越秀区，潜力突现。 ◆ 办公气氛不是很浓厚的其他几个区如番禺、花都、芳村、白云等区，预售办公楼的成 交面积则相当小，基本可以忽略不计。 3、?写字楼市场分析?① 供求关系分析（原八区） 年份?1998?1999?2000?2001?2002?2003?批准预售写字楼面积 23.68?11.30?13.74?8.43?21.98?2（万M）?预售写字楼成交面积 33.56?31.42?17.33?22.19 28.81?21.39?2（万M） 受房地产开发热的影响，广州写字楼市场供应 量在1998年达到◆ 2了高峰，批准预售写字楼面积23.68万M。?◆ 1999年，东南亚金融经济危机爆发，银行纷纷紧 缩银根，不少